天启_江苏常州嘉宏地产龙城大道项目前期策略_131ppt_xxxx.ppt

［事项］ 总高控制在42-46层之间 设计风格应独立于社区内的其它建筑风格 营销形成独立的价值定义——东城中心 ［针对基础市场］ 以创新产品和大赠送提升溢价能力，避免同质化竞争 ［针对成长市场］ 以类别墅产品加大赠送，提升居住的空间体验感，橇动中端客源需求 一期公寓产品建议——大增值户型 入户花园阶段 =〉 室内花园阶段 =〉 结构性增值阶段 结构性的户型增值手法成为趋势 全赠送，更加实用 ［结构性的增值手段］结构型隔层，变挑空部位为房间 3F 4F 5F 3F 4F 5F 销售状态 2.8m 交付状态 2.8m 2.8m 73平方,可扩展到90平方,二房变三房 ［园林］ 经营轴线，体现法式皇家园林的气度和风范 ［园林］ 对称、规整、尊贵的贵族气息 林荫大道 几何绿化 ［园林］ 标志性的法式雕塑与小品 ［园林］ 卢浮宫的玻璃金字塔 小尺度的玻璃金字塔与新古典主义建筑相映成趣，增加园林观感，同时具备地下采光功能 ［社区入口建筑］ 幸福凯旋门…… 体现强烈的仪式感和震憾性，也为营销炒作制造浪漫主义主题 原型 ［目标］ 动销自身，提振整案 ［定位］ 带有法国小镇风情的景点式街区 商业 概念与价值提炼 Colmar风情街——城东特色风情商业街 商业 + 休闲 + 文化 + 景点 资料链接：科玛（Colmar）是法国著名小镇，素有小威尼斯之称 带有异域风情的商业街区，使街区成为可以驻足、留恋的景点 欧式园素的风情街，标志性的节点与装饰体现异域特征 龙城大道是城市主干道，不适合规划临街商业 名挂坊 西侧临街面将率先成熟 玫瑰湖 公园 湾城物流基地（待建） 万都小商品城二期（待建） 万都小商品城一期 南侧打造滨河商业步行街 商业规划布局建议 小型商业广场 可以形成内院 院落 合院 入口广场 院落式商业街区 院落式商业情趣交流空间 在商业中形成一定的院落空间，形成休憩、聊天、品茶的室外空间和情趣空间，与商业室内空间形成互动 案例链接：松江泰吾士小镇 ③ 规划定型与产品定量 地块四至 北至龙城大道： 龙城大道是城市主干道，是 常州连接东西的重要通道， 向东直通沪宁高速公路 东至湾城北路： 湾城北路尚处于规划当中 南至丁横河： 丁横河北岸目前西段目前已经 改造成滨河绿城，南岸用地是 小商品城二期用地 西邻名挂坊： 名挂坊已经初具形象 为弥补区域配套薄弱，适当等待区域认知度提高，先期以对配套要求低和对空间距离感抗性小的别墅类产品启动开发 ［方案一］高层公寓+别墅 名挂坊 玫瑰湖 公园 湾城物流基地（待建） 万都小商品城二期（待建） 万都小商品城一期 方案一：产品类布局建议 高层区 联排别墅区 ［设计方案］提高土地利用效率和居住舒适度 ①通过土方堆坡形成双首层设计，半地下首层约70平米左右的面积赠 送，提高产品的附加值 ②花园采取前园咬后园设计，实现了每栋楼只有南或北面的一条社区道 路通过，避免了南北两面均受社区道路通过的影响 ③人车分流，停车集在于地下，留出用地用于加强景观轴线的运用，插 入雕塑和装饰 ［面积设定］控制总价，提升单价 销售面积控制在200-220平米之间，赠送面积70平米左右 别墅产品建议——双首层别墅 人工堆坡 首层赠送 双首层设计，半地下首层赠送 双首层设计，半地下首层赠送 首层赠送 车行道路空出后，可以最大限度的留出用地做宅间绿化 半地下首层与花园相连 前园咬后园花园设计 路网或南或北单面存在，避免南北双向均受路网影响 以高端形象入市，树立市场地位，同时提供高性价产品，橇动中端客源市场 ［方案二］纯公寓社区 名挂坊 玫瑰湖 公园 湾城物流基地（待建） 万都小商品城二期（待建） 万都小商品城一期 方案二：产品类布局建议 高层区 小高层+多层 单栋超高层 ［超高层的价值体现］ 提升整案：在区域变而未变之际，率先以地标性建筑展现本案在东城的形象地 位，营造区域中心节点形象价值 与湖互动：将玫瑰湖的景观价值尽收眼低，将资源介面最大化，提升自身价值 稀释容积：垂直提升单体体量，最大限度的留出用地营造景观或布置低密度产 品 ［超高层的开发策略］ 先规划，后开发，视区域、市场的发展进程和玫瑰湖的落成时间作相应调整 为什么要规划超高层 09年市场需求旺盛，加上新增供应量减少，制约房地产价格的库存量压力减小，但即便与中大型城市相比，常州商品住宅的库存仍处于一个较高的水平 数据来源：各地房地产交易网，上述数据不含动迁配套房 相比一二线城市，常州的库存压力仍然偏高，这也是制约常州价格快速上涨的重要原因 三、策略定位 卖给谁