万科对重庆龙湖的研究探究.ppt

* * * * * * * 启示1：聚焦主城成熟片区，专注G类土地开发 项目发展主要目标区域 启示2：以G2+G3主力产品系，锁定最大消费人群 启示2：以G2+G3主力产品系，锁定最大消费人群 启示3：从精装修/配套/品牌炼造竞争优势 龙湖未来3年规模预测 龙湖在品牌、物业、景观方面明显优于其它企业 龙湖的整体均好性高，没有明显短板。 龙湖高于其它企业 龙湖处于其它企业同等水平 龙湖与重庆主要开发商综合实力比较 2 假设万科在2011年超过龙湖并持续发展，需要在08－11年内累计拓展新项目约27个，平均每年约7个，项目拓展资金需求约 亿；累计实现销售约153亿，平均每年约51亿。 超越龙湖，引领重庆，任重道远！ * * * * * * * * 3+X+F的资金体系 数据来源：龙湖内部会议 5 1 2 3 土地抵押获得资金 银行合作 资金信托 境外资本合作 境外房地产基金 上市，多元渠道 融资平台的不断完善 数据来源：龙湖内部会议 5 强大的品牌号召力，一流的客户体验，人性化的物业服务，铸就重庆龙湖持续领先的市场地位。 集中城市规划主要发展区域，以城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地，形成局部规模优势，分享区域发展和升值的红利，是龙湖的投资重点。 多项目多业态 大规模快节奏 1 对中高收入目标客户的市场期望和需求进行有效解读，追踪关注潜在高端客户的需求和喜好转变，善于引导市场趋势及喜好，其创造的75％重复推荐率远超同行。 聚焦高端 创新引领 2 提供卓越的品质体验感受，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，特别注重营造项目整体的人文氛围、自然环境、优质建筑，让人震撼和惊艳。 景观出众 最佳体验 3 秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。 细节品质 人性服务 4 睿城 南苑、西苑、香樟林、水晶郦城、 MOCO中心 郦江 春森彼岸 观山水 枫香庭、北城天街、北岸星座 紫都城、大城小院、紫城天街 西城天街 江与城 三北片区占开发总量80％ 抓住城市规划发展趋势，重点布局三北地区。在夯实北部区域的基础上，以资源优势和区位优势为标准，选择性拓展其他区域。 1 悠山郡 蓝湖郡、蓝湖时光、蓝湖香颂、弗莱明戈、好望山 三北区域龙湖开发项目具有明显的集中性，分别集中新牌坊、冉家坝、金开蓝湖郡三大社区，形成较为集中的规模性社区。 采取标杆性项目有效提升该区域居住价值，后续项目分享该区域发展带来的土地价值提升利润。 悠山郡 睿城 新牌坊大社区 蓝湖郡大社区 郦江 春森彼岸 观山水 枫香庭、北城天街、北岸星座 冉家坝大社区 西城天街 江与城 集中性规模开发是主要特征 1 地块均有一定的独特性，拥有江、湖、溪、园等自然资源； 占据城市中心黄金地段，开发城市综合体。 悠山郡 睿城 新牌坊大社区 蓝湖郡大社区 郦江 春森彼岸 观山水 枫香庭、北城天街、北岸星座 冉家坝大社区 西城天街 江与城 地段和资源是其他区域的拿地原则 1 图例 规模型社区 滨水资源型 中心商业型 规模+中心商业 项目发展特点——规模和资源优势 1 悠山郡 睿城 南苑、西苑、香樟林、水晶郦城、 MOCO中心 蓝湖郡、蓝湖时光、蓝湖香颂、弗莱明戈、好望山 郦江 春森彼岸 观山水 枫香庭、北城天街、北岸星座 紫都城、大城小院、紫城天街 西城天街 江与城 已成交土地 渝北空港遛马山——900亩 后工地块——380亩 MOCO地块——60亩 意向土地 茶园地块——3000亩 鸿恩寺地块——600亩 礼嘉地块——约400亩 规模优势 具有一定规模或紧邻自身项目的土地，享受土地红利 城市黄金地段 1 目前龙湖土地储备4707亩土地，已开发1079亩。另有意向土地约4000亩。 土地储备规模 1 项目名称 地块位置 占地面积 已开发建筑面积 容积率 总建筑面积/未开发建面 项目销售面积百分比 江与城 大竹林人和组团 88万方 8.3万方 2左右（已开发部分） 144万方/135.7万方 5.76% 龙湖睿城 虎溪大学城地块 85万方 3.52万方 1.09 92.9万方/89.3万方 3.88% 龙湖郦江 弹子石 12.3万方 4.4万方 3 36.9万方/32.5万方 11.92% 春森彼岸 北滨路 15.9万 1.6万方 4.5 78万方/76.4万方 2.75% 悠山郡 礼嘉地块 25.7万方 2.6万方 2左右 45万方/42.4万方 5.78% 龙湖MOCO 冉家坝 约4万方 0 5 20万方