商业地产_地铁商业步行街开发跟运营培训讲义_92ppt.ppt

地铁商业步行街开发及运营培训讲义 杨宝民 主讲 清华大学国际商业地产运营班客座教授 中国商业地产联盟专家委员 深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理 NEW MALL商业管理公司简介 星联国际深圳市新摩尔商业管理有限公司是一家中日韩三国合作的专业商业管理公司，由杨宝民先生与日本及韩国商业专家共同创办的专业购物中心与商业步行街运营管理公司，拥有中日韩三国商业专家，在商业房地产与旅游房地产策划方面具有核心竞争力。 与NEW MALL拥有一批多学科高级人材，注重学科杂交与实际策划效果，在旅游房地产与商业房地产和大型千亩住宅区策划方面，制定了专业流程。 地铁购物中心与商业街可行性研究 1.4金融支持与财务分析 （１）?? 购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。 （２）?? 购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。 （３）?? 对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。 1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议 培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，商业人材普遍出现短缺。 １.6 购物中心发展战略建议 购物中心发展战略关系企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。 购物中心和步行街招商计划 购物中心或步行街业态规划与经营计划，后做招商营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。商业运营公司要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、主要招商活动、招商费用，并得到发展商的支持。开展实际招商工作之前，首先确定招商条件，然后确定商家档次、规模。 招商工作 1、招商工作流程是什么 2、如何制定招商工作进度表 3、招商工作中各种表格汇总分析 4、招商部岗位责任制 5、如何强化培训招商部员工 招商工作流程 1.制定招商计划 2.确定招商团队 3.主力店招商【提前准备】 4.分散品牌商户招商(需要把握好招商时机，根据入口人口情况进行集中宣传】 招商进度表 根据开业时间采用倒推方法做好进度表 一般开业前预留三个月装修时间 一般开业前半年作为品牌商户集中招商时间，可以集中开展相关招商活动 集中招商 招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。 10万平方米区域性购物中心的主力店引进问题 核心主力百货店可能有两个或两个以上，因此，在招商策划中，我们建议发展商最好委托MALL运营顾问公司自营一个主力店，由运营顾问公司负责主力店招商任务，统筹考虑零售经营业户与主力店的业态关系，加强对业态的调控能力。 为什么说招商不专业招了也白招？◆ 1.结合地铁商业特点根据业态方案招商 避免好高骛远 2.招商与经营需要统筹考虑，对于不适合地铁商业的商户或经营能力不佳的商户，今后还是需要淘汰。对商户信誉需要提前了解。 租赁原则 租赁经营采用放水养鱼的原则。因为购物中心经营具有长期性特点，采用基本租金＋浮动租金与优质服务做法，浮动租金与销售额挂钩，将整个购物中心真正作旺。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。 业态与租金关系 在上述工作中，我们运用建筑策划与NEW MALL购物中心策划流程发现了如下缺陷： 发展商委托了一般的市场调查公司对成都商业进行调查缺乏针对性，委托的调查公司缺乏商业经营专家，无法对成都商业发展趋势进行准确预测，对消费者分析不够深入，例如白领消费者的深入调查和分析不够。通过我们的调查分析，成都是四川省会，西南一些大公司总部或分布多设在成都，白领人群多。成都自古就是四川文化中心，大专院校科研院所众多，成都高新区也集中了白领人群。 成都是著名的旅游休闲城市，吸引外地游客众多，而这些游客中都是经济收入较高的白领人群。 投资回报是商业建筑策划的核心，由于SM集团前期要求整个购物中心能够吸引高中低全部人群，事实上存在困难。从长期可持续经营和提升租金角度，我们认为沃尔玛大卖场适合各类人流，但是百货等主力业态必须能够吸引白领人群，周边消费人群难以支撑13万多平方米的大型购物中心规模，因此我们建议要重点吸引白领消费者，所以SM城市广场整个建筑风格需要创新，具备较高建筑文化品味，而不是照搬SM厦门城市广场的建筑风格。 业态理念设计创新 不仅住宅房地产项目开发存在战略的创新问题，而且大型商业房地产更存在战略创新问题。寻求项目开发模式的突破，就是要