万科房地产项目运作流程图(doc19页).doc

万科房地产项目运作流程图 其他部门信息源 其他部门信息源 与甲方合同磋商总经理评 审立项高层领导信息源市场部与策划部协作调查 与甲方合同磋商 总经理评 审 立项 高层领导信息源 市场部与策划部协作调查 经营副总 初步意向 初步意向 其他信息渠道统筹 其他信息渠道 统筹 反馈评审 反馈 评审 总经理签合同否定补充市场部专业调查 总经理签合同 否定 补充 市场部专业调查 市场部跟进 市场部跟进 行政副总预算报批市场部调查有效信息 行政副总 预算报批 市场部调查 有效信息 不成立 不成立 组织各部门立项论 组织各部门立项论 证 评 审 评审 持续跟进 市场部分析处理 息 成功与甲方协 调跟踪失败 成功 与甲方协 调 跟踪失败 策划部方案否决 策划部方案 否决 竞选项目组长 竞选项目组长 不立项协调失败不可行 不立项 协调失败 不可行 人员 人员 组建项目组暂无价值价值 组建项目组 暂无价值 价值 行政人力资源部部 支持监督 支持监督 销售准备工作报告备案存档 销售准备工作 报告 备案存档 后续事宜 后续事宜 财务部 财务部 支持沟通协作合作我方广告公司甲方广告公司签证确认账款催收甲 方支持监督反馈策 划 部说明：本图仅为“基于过程的管理、基于事实的判断、过程受控、过程纠错等”及降低“累计误差”提供图示依据，至于具体的运作流程参见《项目运作流程细则》文件，具体的部门作业规范和指南参照相关文本。结算支付项目结算正式运作期间项目组长与各相关方归口对接 支持 沟通协作 合作 我方广告公司 甲方广告公司 签证确认 账款催收 甲 方 支持监督 反馈 策 划 部 说明：本图仅为“基于过程的管理、基于事实的判断、过程受控、过程纠错等”及降低“累计误差”提供图示依据，至于具体的运作流程参见《项目运作流程细则》文件，具体的部门作业规范和指南参照相关文本。 结算支付 项目结算 正式运作期间项目组长与各相关方归口对接 项目组市调项目总结项目结束 项目组市调 项目总结 项目结束 项目运作流程 项目开拓 （一）、项目信息收集处理 1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理： ①、对于有效信息，持续跟进； ②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。 2、市场部跟进项目的相关要素，包括： ①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等； ②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。 3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果： ①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序; ②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。 4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。 （二）、项目初步接洽 1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理： ①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。 2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。 3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析， 对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形： ①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）； ③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。 4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告 》、《项目园林设计报告 》、《项目营销策划