物业税不能取代土地出让金.pdf

安徽农业科学,Journal of Anhui Agri . Sci .2006 ,34( 17) :4433 - 4434 ,4436 责任编辑 罗芸 责任校对 罗芸 物业税不能取代土地出让金 罗文春, 南灵 ( 西北农林科技大学经济管理学院, 陕西杨陵712100) 摘要 从 内涵及外延等多方面阐述 了物业税与土地 出让金 的 区别, 在此基础上, 从政府、市场、开发商、消费者的角度分析 了以税代金 的 弊端所在, 指 出不能以物业税取代土地 出让金 。 关键词 物业税; 土地 出让金; 房地产 中图分类号 F812 .42 文献标识码 A 文章编号 0517 - 66 11(2006) 17 - 4433 - 02 开 征物业税, 是世 界各 国普遍 的做法, 也是筹集地方政 垄断权 , 才能取得地租, 地 租不具有强制性, 只有垄断性 。 府收入 的 主要手 段 。我 国关于 物业税 的正 式讨 论 开始 于 1.3 缴税( 费) 主体 不 同 物业税 属于财产税 的一种, 它 并 2003 年底, 十 六届三 中全会 公布的 《中共 中央关于完善 市场 不是对 财产税所产生 的收入进行征税, 而是对财产本 身进 行 经济体制若干 问题的决定》中明确提 到: “实施城镇建 设税 费 征税, 并 由财产所 有者 向有 关部 门缴纳应 交的税 额, 所 以其 改革, 条件 具备 时对不动产 开 征统一规范 的物业税, 相应 取 纳税人 总是财产所 有者 。而土地 出让金 是 由于土地使 用者 消有关税费。”2004 ～2005 年 , 国 内学术 界对 物业税 的开 征从 使用土地而 向土地 出让方交纳使 用土地的价款, 故其 交费主 不同角度进行了广泛的讨论 。 体总是土地使用者 。 围绕着物业税与土地 出让金的取代关 系学术界有2 种观 1.4 计量依据 不同 在 一些征 收物业税 的发达 国家, 物业 点: 一种认为物业税本身就是不动产 或房地产税 的别称, 开征 税作为地方政府主要 的财政收入 来源, 其征 收额度往往与政 物业税后, 应该取消土地 出让金, 把土地 出让金作为设计物业 府支出相联系。因此, 物业税 的税 率 是浮动 的, 与 当年 的地 税税负时需要考虑的基数; 另一种观点认为物业税是一种财产 方财政 支出挂钩 。地 方财政 支 出多的年份, 税 率就 高, 否则 税, 而土地 出让金是地价的别称, 两者是不同性质的事物, 各有 就低 。如美 国, 物业税税率的确 定一般是确 定本地区物业 的 各 自存在 的理 由, 物业税不应该包括土地 出让金。 总估价, 然 后用 需要通 过物业税筹集的总 收入 除 以总估价 , 笔者不敢 与第一种观 点苟 同。从表面 上看, 用分期征 收 即可得 到当年的税率 。 的物业税取代一次性收取的土地 出让金会 使多方受益 , 但 仔 土地 出让金是有限期 的土地使用权价格, 且 形成 的基础 细 分析, 物业税 取代土地 出让金不仅 没有 理论依据, 而且 现 是地租, 也就是地 租的资本化, 即将未来一 定年限 的地租 收 实弊端重重 。 益折现后的总值 。其 一般 由以下几项因素构成: 地租( 绝对 1 物业税 与土地出让金的区别 地租和 级差地 租) , 土地 开 发 费, 基 础 设施 配 套 费( “七 通 一 1.1 概念 不同 “物业税”是我 国香港 特 别行政区和 东南亚 平”费用) , 拆迁费, 拆迁开发 费所 生的利息。由此 不难 看 出, 一些国家对 “财产税”的另一种称 谓 。物业税 就 是 以不动产 土地 出让金主要 由地 租或土地预 期经济收益所决定。 为征税对 象的一种财产税 。征税 的税 基分为3 类, 即流转税 1.5 归属不 同 物业税 理所 当然应 该 归属 于政府 。而土地 类、所得税类和财产税类 。流转税是在生