商业房地产投资十三参数分析解析(doc45页).doc

商业房地产投资十三参数分析 第二章 商业房地产投资十三参数分析 在市场的分析中有众多的着眼点，这里将众多的因素归纳成十三 项参数，以此方便对市场的分析。这里所说的市场是指商业房地产领域 中，以收取租金模式。集中化管理运营的商厦或聚合体。它以摊位或柜 台、房间等形式，以租赁或买断使用权、产权的方式给经营户，并依靠 其营业收取租金。市场不同于集中管理的商场或连锁店主要以收取流水 返扣或自己进货经营，此处的开发商不涉入商户的经营，仅提供场所和 服务从而收取租金。 市场这种业态是经济发展到一定阶段的产物，它一般以中低档产品 为主要经营对象。纵观国际，在欧美等发达国家，目前这种摊位式的市 场很少，一般都是超市、连锁店或大型商场、SHOPPINGMALL。市场这 种个体的零散性业态在发展中国家有比较强的生命力，这主要与这些国 家的人们经济收入水平不高、消费力弱有关。 在发达国家中，除了国际旅游购物市场外，如韩国的南大门市场， 因为这个行业的特性要求市场以摊位式较好，而人们日常生活用品这类 稳定性消费领域如家居、服装、日用百货等都由超市或商场代替。 在人均收入低的国家，市场的环境差，但产品价格便宜，适合低 层次的消费者。所以在任何一个城市，消费较高的人往往去商场、专卖 店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均收入低的城市，市场业 态的生意越红火；反之，人均收入越高的城市，市场生意则越差。例 如，上海、北京的商场生意很红火，而近邻的石家庄、天津的商场收益 就较差；反而天津的大胡同，石家庄南三条、新华市场在当地则是无人 不知。 城市化水平越低的城市，人均收入越低，市场的表现方式也就越初 商 业 房 地 产 投 资 分 析 16 第二章 商业房地产投资十三参数分析 级。如兰州市，由于甘肃省人均收入低，人们购物都集中在市场，导致 了大部分大商场生意萧条。从而造成了兰州东部市场的一个摊位转让费 高达50万（而在2001年，兰州市的一个普通民宅商品房才售7~8万元）。 反之在人均收入越高的城市，供给方式也就越高级，如上海人均GDP为 4000美元，则人们的购物方式多为商场购物，上海的初级或中级的摊位 式市场生意就相对很差。 随着经济的发展，市场会逐渐过渡到商场、超市等商业形态，市场 模式就会让位于下一个高级层次的商业模式。 一、时机性 市场这种行业，其实是一种时机性行业，它是经济发展到一定阶段 的产物，也会随着经济的发展有其产生、发展及消亡的过程。 例如，在20世纪80年代，当时根本就没有边贸市场，随着1992年改 革开放，才在各边境城市形成了大大小小的边贸市场。又如，随着高科 技的发展，1995年电脑和通讯产品降价，并开始进入个人消费，个人消 费的上涨使得1995年后，在全国各地兴起了电脑市场。未来，如果电脑 行业由PC机时代进入网络直销模式时代，那么电脑批零市场又会进入其 衰退的过程。 市场是经济发展到一定阶段的产物，随着大环境的发展，它本身也 在不断地变化。例如随着经济的衰退或竞争的激烈，服装业和食品业将 逐渐饱和进而进入萎缩期。 20世纪90年代初中期，家电城遍布于全国各大中城市，而现在，在 大一点的城市，家电行业已发展到由国美、苏宁、大中等家电连锁巨头 的连锁化销售模式，原先的家电城模式也被淘汰出局。如果在这些有国 美、苏宁等控制的大中城市开家电城，就很难成功。家电行业中摊位式 的营销模式，在某些城市里已过时，因而也不再有生存的空间。 此外，市场的时机性还表现为切入点的选择。一般，若进入该行业 时，市场属于整合、变动期，即发生突发事件、火灾、拆迁等时，则此 时就不是合适的切入点，应另做其他考虑。 以音像市场为例，以前全国各地有几千家音像市场，但随着打击盗 版的深入，音像市场都关闭了。因此 如果再扩建音像市场，则与国家要 求的发展趋势不符，也就很难开下去了。 商 业 房 地 产 投 资 分 析 17 二、进程性 市场的进程性分行业进程性、市场业态进程性及建筑形式进程性3个 方面。 （一）行业进程性 商业进程性从宏观上讲是趋势时机性，具体到每一个行业则是其行 业的进程性。 例如服装市场是各个城市很早就存在的市场，最初是低端的大棚 式、或占道经营的临街式，后来则发展为集贸大厦服装市场。许多人都 知道，在市场里可以砍价，而且批发会更便宜。而在大城市或经济发展 水平高一点的城市里，则一般都去百货商场或专卖店购物，很少去市 场。随着经济发展，人们也会逐渐去专卖店、百货商场“认牌子”，购 买品牌服装。 GDP指数也是衡量的标准之一，在人均收入超过2500元/月的城市， 小市场（日常用品领域）一般就让位于商场、专卖超市等，例如北京市 区的很多服装市场的生意现在反而不如昌平、大兴、通县等郊区县的市 场，这是因为郊区的人均收入低，适合市场模式的生存，而市内则