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第9章 房地产投资决策分析 房地产项目投资决策概述 房地产投资项目的方案比选 各比选指标的应用 9．1房地产项目投资决策概述 9．1．1房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的投资方案可供选择，如何利用有效、准确的方法实现正确的选择，在众多的投资方案中找出最佳方案，就是房地产投资决策。 9．1房地产项目投资决策概述 9．1．2房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序： 1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 9．1房地产项目投资决策概述 9．1．3房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价指标。 2．风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可能发生的概率开展决策工作。 9．1房地产项目投资决策概述 3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 这些决策准则包括： 1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则 9．2房地产投资项目的方案比选 9．2．1房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最后选择的过程。 9．2房地产投资项目的方案比选 9．2．2投资方案的类型 1．互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其它方案就必须被排斥的一组方案。 2．独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3．混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。 9．2房地产投资项目的方案比选 9．2．3比选所用的指标 1．静态指标 这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率 差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，有时也叫追加投资收益率。其表达式为： 9．2房地产投资项目的方案比选 2）差额投资回收期 差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为： 9．2房地产投资项目的方案比选 2．动态指标 这是指考虑了资金时间价值因素的指标。动态指标主要有以下几种：中国最大的资料库下载 1）净现值（NPV） 净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为： 9．2房地产投资项目的方案比选 2）净现值率 净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。 9．2房地产投资项目的方案比选 3）差额投资内部收益率（△IRR） 差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： 9．2房地产投资项目的方案比选 4）等额年值（AW） 将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫等额年值法。 9．2房地产投资项目的方案比选 5）费用现值（PC） 把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫费用现值法。 9．2房地产投资项目的方案比选 6）等额年费用（AC）。 将项目计算期内所有的费用现值，按事先选定的基准收益率，折算为每年等额的费用，叫做等额年费用。以此进行方案比选的方法，叫等额年费用比较法。其表达式为: 9．2房地产投资项目的方案比选 9．2．4比选中应注意的问题 1．内部收益率与净现值 大多数情况下的独立项目的财务分析中，用净现值和内部收益率指标来判断项目的可行性，所得出的结论是一致的。因此，可选择任一指标作为项目财务分析指标。但是在某些情况下（如多个方案进行比较和选择时），相互矛盾的信号出现了，这两种方法可能会对现有的备选方案作出不同的排序。 一般来说，在这样的方案比选中，通常不直接采用内部收益率指标比较，而采用净现值和差额投资内部收益率指标作为比较指标。 9．2房地产投资项目的方案比选 2．净现值与净现值率 净现值和净现值率两个指标在方案比较和项目排队时，有时也会得出相反的结论。因此，在进行方案比选时，若无资金限制条件