西安曲江豪宅曲池东岸项目物业发展建议_170ppt_xxxx年.ppt

4、精益求精的工程施工标准 对每个细部节点精益求精，细节处理在北京星河湾比比皆是。整个小区整体观感近乎随意，近乎自然，但每个节点又极其精致，无数精细节点组成了整体精品小区。 ●直接拼接的路牙石 ●室内标准的室外木栏杆铜包件 ●精装修细节 ●暗藏式的道路雨水收集系统 ●土壤改造 ●5000吨黄蜡石的堆砌等 5、严格而灵活的成本控制 星河湾的成本控制在房产开发管理流程的基础上有所创新，既确保了工程品质，又缩短了审批时间，同时也合理控制了工程成本。 ●工程招标，以邀请长期合作伙伴进行招标或议标 ●建安工程招标。（所有材料均由承包人采购） ●室内装饰装修工程议标。（所有石材等主要装饰材料均由业主采购，同时业主给出较高的人工、机械及辅材单价） ●景观工程议标。（提前选苗、采购、假植于苗圃） ●工程款支付。（抢工阶段采取半月一支付方式） ●迅速、灵活的价格确认。（现场办公解决品质、成本等问题） ●设计、施工、成本相互沟通，全面考虑各系统工程成本。（如室外管线施工前，先确定各系统间的总体布置，再明确排水坡度及雨污水的布置） 6、舍得投入，品质第一的材料采购 一般房地产公司运作中材料采购是为实现成本目标而服务的，北京星河湾的材料采购和成本控制没有严格的相对制约关系，虽然舍得投入，但对整体投入又有总控指标。 ●采购过程。（材料采购与设计人员同时参加） ●价格审批。（设计人员确认后当时电话请示决定是否采购） ●苗木采购。（景观设计人员承担第一责任） ●总控成本指标可沟通调整。（指导思想是品质，然后是时间，最后才是价格） ●价格审批以设计效果为主，品质决定各阶段成本 ●迅速有效的价格确认制度 ●公司领导每周不少于一次现场办公 ●积极保障施工单位权益 ●材料选用紧跟时代步伐 ●尊重设计师的设计成果 ●密切关注国际市场产品的更新 7、最高领导对品质的坚持与支持非常重要 宏宇集团的最高领导黄文仔在广州、北京星河湾建设过程中始终站在项目建设的最前线，是产品最终实现优质、创新突破的第一保证。 8、成功依靠团队的合作 星河湾项目在工程建设过程中也不断出现争执，但各级员工、各部门经理、主管副总都能很好的沟通和解决。 9、坚持实景开放---始终保持清晰的目标 星河湾建设目标是打造地产界的劳斯莱斯，而劳斯莱斯一定是造好了才销售的。在这样的目标指引下，始终坚持实景开放，以完成好的立面、景观、样板间来展现各种材料、工艺的品质。 10、和有共同理念的合作伙伴共同成长 以精装修施工单位为例,和星河湾合作的单位最初有30多家，目前合作的仅剩5-6家，这些单位都是通过和星河湾的合作得到了市场和甲方的认可，实现企业的不断壮大。材料供应商在和星河湾的不断合作中也在得益，开发商务必对材料商进行引导和指导，从而在材料方面实现对产品品质的保障。 星河湾提出全成品开发是一种高难度开发，是对产品生产和管理模式的挑战，因为生产管理必须做到合纵连横。横向理解，做到全成品开发，就要从产品设计、环境设计、室内装修设计、物业管理服务设计等方面都环环相扣，不能割裂，交叉施工很普遍。纵向考察，产品设计线从规划到施工到监理必须对缝很准，不能走样。用星河湾设计总监的话说：“设计公司给我们出一百张图，我们拿过来后，吸收他们的设计精华，要出同样多的一百张图，这样才能让设计思路变成可执行的方案，同时还能与环境或室内装修相衔接。” 谢谢！ * * * * 叠水景观的做法 采用铁艺围墙实现“透绿”。(紧靠斜坡绿地是比例尺度合适、半虚半实的铁艺围墙和欧式盆栽，高低错落、通透处理，使小区内外环境浑然一体。) 围墙的不同处理方式 社区道路的拼装 硬质铺装的方式 7、创造性的“北温带园林再造工程” 以惊人的魄力，提出“北温带园林再造工程”的目标，即要推翻目前北京以北温带为气候特征的造园惯例，将江南的丰富的植物搭配等南方手法进行实施。 ●认真分析当地条件。(了解分析所在地的气候、土壤与水源条件) ●广泛选择植物种类。(提前一两年则着手引种收集适用的大规格、高质量苗木乃至成树、大树，其引种收集的范围包括河南、河北、山东、陕西以及东北各地，并从比利时进口了若干观花、观叶和地被植物品种。) ●采取多种技术措施保障成活率 ●建立囤苗、假植的苗圃 ●应用落叶乔木带冠移植技术、反季节栽植技术 ●对需保护越冬的个别植物品种，采取防寒、增温措施 ●对全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性质的措施等 3、交通组织建议 1. 车行流线： 以贯穿的社区主道路为车行干道，车辆由主路直接进入区内的地下车库。 2. 消防车流线： 主路和区内环形主要步行道可通行消防车的干道，进入组团则使用无障碍园林式隐性车道。 3. 停车模式： 以地下集中停车为主，位于居住组团地下。 4. 步行流线： 步行系统从社区级小区级至组团级层次分明，并兼顾了日常行人、必要时通车