房地产市场周期跟各影响因素实证研究探究.doc

1 - 房地产市场周期及各影响因素实证研究 摘 要: 在进行相应理论铺垫的基础上，本文用合成指数法描述和分析了海南房地产建省以来的周期波动，并对影响海南省房地产业发展的因素进行了分析，紧接着运用SPSS软件对1990年至2008年数据进行线性回归验证这些因素所发挥的作用，得出结论认为：实际利率、全国和海南省国民生产总值以及工业化进程是影响我国房地市场的主要因素，其中实际利率是影响海南房地产总产值的直接因素。 关键词:房地产;周期;因素;实证 An Empirical Study on the Market Cycle of Hainan Real Estate and the Influencing Factors Author：Luo Zhiwen Tutor：Lecturer Han Yue (Shool of Economics and Management, Hainan Normal University，Haikou, 571158) Abstract: After building necessary real estate cycle theories as foundation, this article summarized and analyzed the real estate market cycles in the near 18 years shown under the synthesis exponential method. The following session had seen Linear Regression empirical examinations applying data from 1990 to 2008 to the SPSS software, and the conclusion found: Real Interest Rate, National GDP, Hainan Provincial GDP, and the Industrial Output Value were the primary factors which affected Hainan real estate market development, and Real Interest Rate has direct effect on the output value of real estate sector in Hainan. Key words: Hainan; Real estate; Cycle; Factors; Empirical 我国真正意义的房地产业是在改革开放后发展起来的，特别是自1998年住房改革、启动自有商品房市场以来，房地产市场在国民经济中的支柱性作用日益凸现。 房地产市场尽管作为整体市场，但不同的地区由于地理环境、经济发展状况、政策倾斜度等方面的不同，其发展状况、存在的问题也各不相同。而当前对房地产市场的研究文献，大部分都是从全国角度出发进行研究的，对各个地区房地产房地产市场分析的也主要集中在上海、北京、深圳等经济较发达地区，对海南的房地产市场的研究很少。因此本文以海南省房地产市场为研究对象，通过分析周期波动和影响因素，增加对海南省房地产发展状况的了解，对正确评价其市场状况及推动海南房地产业健康可持续发展做出探索。其次，在实践上，为政府正确判断房地产经济形势，针对本地区特点做出科学的宏观经济决策提出建议，以促进特区经济社会健康稳步发展。 一 房地产市场周期研究的理论基础 本部分主要介绍下文分析中需要运用的理论基础，包括房地产经济周期的概念、和基于蛛网模型分析的房地产经济周期存在的内在性。 房地产市场周期的概念 房地产市场周期 华伟.房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2004，P352，是指受到社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。尽管房地产经济波动在各周期的波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别,但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言,各具特色的房地产波动则又是相同的,表现出相似的周期性涨落、重复性再现特点。这种有规律的产业波动便构成房地产经济周期,它反映了房地产经济波动的相似性和规律性,因此房地产经济周期也可以称为房地周期波动，即房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。 华伟.房地产经济学[M].上海：复旦大学出版社，2004，P352 从世界市场经济发达的国家或地区的房地产业发展轨迹看,房地产业的经济周期波动可以分为：复苏、繁荣、衰退