房地产市调方法跟技巧教本258.ppt

房地产市场调查 教学目的 什么是市调 市调的重要性 市调的方法 课程内容 市场调查的概念及其重要性 市场调查的内容 市场调查的方法 市场调查的概念 市场调查的概念 市场调查是指人们为了解决产品营销问题，对市场有具体了解，幷进而认识营销的活动与过程。 市场调查是是有系统的搜集、纪录及分析与产品或生产的营销问题有关的各种资料。这种调查可由企业本身或专业的调查机构或第三者来进行，以解决营销问题。 （美国管理学会 ） 市场调查的地位及重要性 营销策略制定需要精确的信息 产品规划需要丰富的信息 重大决策需要丰富、正确而精准的信息 决策产生什么结果，来自于提供什么样信息 为何要建立数据库? …… 市场调查的作用 对于管理的重要性 1.提供高层管理者作决策的客观依据 2.有助于了解其它竞案，促进自身管理与销售 3.增强企业的竞争应变能力 生产只是方法，销售才是目的。 销售前需有全盘的产品计划，促销计划、通路计划、订价计划。 这些计划必须仰赖市场的信息。 市场的讯息获得，必须经过市场调查。 根据市场调查，掌握市场信息，即可掌握致胜先机。 增强产品的销售能力 对个案作产品定位、产品规划及订价。 帮助了解产品的可能客源分布状况，各区域的接受程度，有助于日后推案的参考。 增加产品的竞争力，对客户分析说明时，更有说服力。 帮助订定产品的初期销售策略，包括广告策略、媒体计划等，是威力十足的工具。 市场调查的内容 1.总体市场 经济因素： A.经济成长率 B.物价波动 C.中长期利率 D.放款额度 E.储蓄率 F.国民所得 G.货币供给额 H.国际油价 I.股市、债市等 社会因素： A.户数变动 B.人口成长率 C.人口组成变化 D.都市化程度 政策因素： A.金融政策 B.财税政策 C.土地政策 D.住宅政策 E.城市规划政策 法令因素： A.城市规划 B.建筑法规 C.土地法规 D.环保法规 2.个体市场 区域环境分析： A.区域环境特色 B.社会环境 C.经济环境 D.区域发展沿革与特性 基地环境分析： A.基地基本资料（面积、形状、地权、地价） B.土地使用分区 C.基地使用强度 D.基地邻近交通状况 E.基地邻近公共设施状况 F.基地的嫌恶设施 G.土地使用现况等。 重大建设计划： A.交通建设计划 B.公共设施计划 C.都市计划 D.生活圈发展计划 E.新市镇计划 F.科技园区发展计划等 2.个体市场 区域市场分析： A.市场供需分析 B.市场价位分析 C.市场销售状况分析 D.竞争与明星个案分析 E.产品属性分析（住宅、办公、商业等） 竞争个案分析： A.竞争个案特色分析（诉求重点、区位、交通与其它条件分析） B.竞争个案销售状况分析（广告与促销策略、销售模式、付款方式、价位、销售率） C.优秀个案分析（国内、国外个案分析） 市调方法 1.直接法: 获得初级（一手）资料 人员询问\访谈法 电话访问法 问卷法 观察法 展示法 2.间接法: 获得次级（二手）资料 报纸、杂志 网络 统计局、交易中心 …… 养成看报纸、杂志的习惯 图书馆、专业书局 政府单位：统计局、规划局、交易中心… 注重同行间的交流 日常注重观察,随时捕捉信息 楼盘市调技巧 市调要求 市调前做好充分准备 了解目的、市调重点、安排市调路线、准备市调说辞 不害怕、不紧张、不害羞、不怕苦、不怕累、不气馁、不拘泥小节、不获资料不收工 同行市调 以诚待人、 博取信任 谈其所好、 结交同行 扮客户市调 构思台词、投入表演 临场发挥、沉着冷静 外行说辞、旁敲侧击 搭档市调，增强信任感 侧面市调 迂回战术，透过竞争对手了解 朋友、同学关系 市调表格的填写 The end ! * * 「市场调查」是房产的基础 「市场调查」是房产「扎马步」工夫 其它折扣 　 一次付款 　 销 售 率 　 在建进度 　 交房日期 　 公开日期 　 建筑形态 　 容积率 　 规划户数 　 在售总价 　 单价范围 　 平均单价 　 规划面积 　 在售面积 　 总建面积 　 建筑楼层 　 建筑设计 　 基地面积 　 销售电话 　 售楼中心 　 工地位置 　 规划用途 　 企划销售 　 投资兴建 　 制 表 人 　 所在区域 　 案 名 基 本 资 料 　 地段综合 评 述 f、人文遗产或大型公建： e、就医条件： d、就学条件： c、公园绿化： b、商