写字楼、酒店、公寓、商业物业定量研究探究(推荐11).ppt

定量研究思路 商务办公物业定位定量研究 南宁未来写字楼的供应与需求关系 案例研究：上海恒隆广场、卓越世纪中心、广州西塔 定量依据 定量方法 推导公式: 本项目写字楼需求面积=办公人数*人均办公面积-未来竞争项目面积 就业人口回归分析 案例参考比较 规模定量 商务办公物业定位定量研究 年份 全市从业人员数（万人） 写字楼人员占从业人员比例 南宁每年纯写字楼人员数（万人） 南宁每年新增长纯办公楼人数（万人） 南宁青秀区每年新增长的纯写字楼需求（万㎡） 2010年 79.8 11.6% 9.26 1.89 11.57 2011年 83.1 13.978% 11.62 2.36 30.68 2012年 86.6 16.84% 14.58 2.96 38.48 根据需求预测公式，预测2010-2012年南宁写字楼人数与需求面积为： 就业人口回归分析 根据公式：写字楼需求面积=办公人数　Ｘ　人均办公面积 目前南宁写字楼总存量120万平方米，平均每人占写字楼面积13平方米，得出写字楼从业人员9.23万人，写字楼办公人员数占全市区从业人员数的11.6%。根据南宁第三产业的增长率情况，中我们考虑写字楼占从业人员比例以每年20.5%的增长率增长. 商务办公物业定位定量研究 公式 未来三年 （至2013年） 南宁新增写字楼人数 预测全市的从业人员数*写字楼人员所占比例—上一年写字楼人数 7.21 南宁青秀区新增写字楼需求面积（万㎡） 南宁新增的写字楼人员数*13平方米/人 80.73 时间 青秀区需求的写字楼规模（万㎡） 同期竞争项目规模（万㎡） 本项目剩余可开发的规模（万㎡） 未来三年（至2012年） 80.73 34.4（皇巢世家8万、万象城18万、广西国际金融中心8.4万） 46 46万*38%（高端写字楼所占比例）=17.48万平米,因此本项目国际超5A甲级写字楼可开发最大量约为17万平米. 南宁未来3年/5年写字楼需求预测表 本案未来3年/5年写字楼可开发面积预测 规模定量 商务办公物业定位定量研究 名称 办公面积 商业面积 公寓面积 酒店面积 总面积 办公所占总面积比例 上海恒隆广场 16万㎡ 5.5万㎡ 4.49万㎡ 无 25.99 61.6% 卓越世纪中心 18万㎡ 3.5万㎡ 5万㎡ 7万㎡ 33.5 53.7% 广州西塔 18万㎡ 2.5万㎡ 5万㎡ 7万㎡ 32.5 55.4% 规模定量 案例分析 本项目物业总体量为31万（减去4万地下车库），参考案例办公物业所占比例平均53%计算，则办公体量为16万至19万。本项目所取17万符合办公比例需求。 市场需求：根据市场调查，南宁目前写字楼正处于发展阶段，有相当大比例的成长型企业需求商务公寓办公；目前写字楼的客户中也表现出较多的此类客户，如航洋国际B栋；南宁目前的商务公寓，较为畅销，产品打造可提升空间较大， 市场风险分解：由于本项目写字楼体量也较大，为了分解市场风险，快速回笼资金，商务公寓可作为一种补充产品，分解市场风险。 本项目的规划布局要求：本项目拟规划设计两栋楼，其中一栋为纯甲级写字楼，经过规划设计，其容量约为13-14万方，另外一栋为综合型物业，包括其中酒店、住宅公寓，为了平衡各项指标，商务公寓的体量约3-4万方， 商务办公物业定位定量研究 办公物业指标分解 分解依据 分解方向——SOHO商务公寓 随着我国经济的发展，市场化的日益普及，专业化以及产业分工的细化，相信现在的SOHO趋势只是个开始，随着中国服务业的发展，SOHO可以出现于中国服务业中的任何一个角落，并且在很多城市中，逐渐发展、群聚演变成为一种经济模式。同时，由于SOHO一族自身的效率和从业人员的素质，SOHO一族也非常可能成为未来中国服务业的一个重要发展支柱。SOHO商务公寓由于其商住两用性，与住宅价值较高 SOHO在南宁还只是雏形，随着南宁服务业的快速发展，广告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求 可居家，可办公，首先满足基本居住的需求 对办公空间有个性化创意需要，一般是5米左右的超高层高，可以分割成两层，上层私密空间，下层办公空间 24小时办公 工作时间自由掌控，自由、弹性而新型的工作方式 最大卖点：传统写字楼是地段，SOHO是一种创意，一种工作方式 商务办公物业定位定量研究 SOHO商务公寓的发展 商务办公物业定位定量研究 SOHO商务公寓目标客户定位 需要把握的市场要点 城市发展和产业发展 产品的不足形成的升级空间 城市行业产业发展趋势 突出的优势 交通的便利性 相对优势的区位条件 良好的可视性 综合物业的相互支持 南宁国际金融中心新型商务办公物业，采用现代艺术风格的建筑设计和规划，注重空间感、环境幽雅、简洁实用 商务办公物