房地产投资基金-跟二.ppt

困惑—是否相同 房地产基金 房地产投资基金 房地产信托基金 房地产投资信托基金（REITs） 有限合伙制基金组织形式 三种基金募集模式的比较和选择 三种设立模式各有优劣，主要关注问题为： 募集资金的难易程度 资金的利用效率 内部治理结构——投资管理人的责权利 税收成本 法律监管 问题讨论 私募与非法集资的区别？ 基金管理人GP往往不是自然人，而是有限责任公司，其所承担的实际上是有限责任！？ 问题解答 两个关键点：人数和是否承诺固定收益 有限 责任公司破产即是尽到了无限责任 投资流程和主要协议 投资后监管 监管=监督+管理，主要是监督，目的就是控制风险： 一、主动违约风险—被投资方道德风险（属于重中之重）； 二、被动违约风险—对被投资方承接投资能力的评估； 所以要通过严密的法律协议进行约定，尤其包括约定违约的处置方式，即基金的退出方式 中国特色分红方式 —两级优先劣后模式 基金总结算时，具体分配顺序如下： 1.LP本金； 2.GP本金； 3.LP10%的收益； 4.GP10%的收益； 5.剩余部分，LP：GP按二八分配或递进分配 同时，如果基金经营亏损，GP的钱先要亏掉 房地产基金纠结的问题 基金预期收益与开发商资金成本如何博弈 退出模式是分红还是股权回购 监管的分寸 哪个阶段投资进入 路漫漫其修远兮，吾将上下而求索 二0一一年12月 尤青春 udi_vip88@126.com 上讲回顾 一、房地产基金出现的必然性（为什么会有） 二、房地产基金介绍（具体是什么） 三、国外房地产基金成熟模式—房地产投资信托基金 REITs（国外发展怎么样了） 四、房地产基金实务（具体该怎么做） 五、国内房地产行业走向的认识与判断、房地产基金面临 的困难、发展趋势及市场前景（认清障碍，未雨绸 缪） 六、案例分析 公司型 投资人 有限公司 管理人 房地产公司或项目 LP 有限合伙企业 GP 有限合伙型 投资人 管理人 信托型 托管人 一、房地产基金组织形式 房地产公司或项目 房地产公司或项目 信托型基金组织形式—自行管理 信托型基金组织形式—委托管理 目标公司3 目标公司2 目标公司1 管理 持股 *****基金（有限合伙型） 投资 有限合伙人：投资人A、投资人B、… …… 普通合伙人：*****管理有限公司 80%的投资收益 20%的投资收益 2%年度管理费 2-50人 单个信托计划的自然人人数不得超过50人，机构投资者数量不限 投资者人数在2-50人，至少拥有一个必备投资者 有限责任公司：不超过50人；股份有限公司：不超过200人 投资人数 GP承担无限连带责任；LP出资范围内承担有限责任 投资人承担责任 出资者在出资范围内承担有限责任 债务承担方式 承诺出资制（call投），无注册资本规定，主要受有限合伙合约规定限制 资金一次性到位 实收资本不低于500万美元，或者首期实收资本不低于20%，其余部分在成立后2年内缴足 实收资本不低于3000万元，或者首期实收资本不低于1000万元且全体投资者承诺在注册后的5年内补足不低于3000万元的实收资本 注册资本缴纳期限 货币、实物、知识产权、劳务、土地使用权或者其他财产权利作价，但LP不得已劳务出资 人民币 可自由兑换货币出资 人民币 出资形式 外资 内资 有限合伙制 信托制 公司制 组织形式 按有限合伙协议约定 按信托合同约定 一般按出资比例 利润分配 有限合伙企业不缴税，合伙人缴纳个税或企税 信托收益不缴税，受益人取得信托收益时，缴纳个税或企税 双重征税（企业和个人都交） 缴税方式 GP负责管理决策，LP不负责具体经营 普通合伙人 有限合伙制 信托制 公司制 组织形式 外资 内资 受托人决策委员会 同股同权，可委托管理 管理模式 信托公司，同时可以委托投资顾问 公司高级管理人员 管理人员 二、房地产基金实务 做基金其实有三个问题 第一，钱从哪里来（募） 第二，钱往哪里去（投） 第三，怎么赚钱—核心竞争力（管、退） 钱从哪里来—融资 直接私募（富裕机构和个人）； 私人银行； 第三方代理理财机构。 钱往哪里去—投资 开发型投资（股权）：对目标房地产开发项目进行投资，或与政府合作参与土地一级开发； 抵押贷款型投资（债权）：提供过桥融资，获得利息收入； 收租型投资：长期持有有稳健经营收益的成熟物业，通过租金收入和寻求资产增值； 目前私募基金以股权投资为主，以债券投资为辅。 如股权投资，则通常以固定收益加股权回购的形式操作，若没有抵押物一般要安排董事席位或财务人员； 如债券投资，则要以相应资产设定抵押或担保；