房地产投资结构问题研究探究(doc19).doc

房地产投资结构问题研究 5房地产投资结构综述 5.1房地产投资结构内涵 狭义的房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分，如为提高房地产使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的假山、花园，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上水、电、卫生、消防等设备。广义的房地产除了上述内容外，还包括地面水、地下水和地下埋藏矿产等自然资源及其领空。 房地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，也就是将其资金投资于房地产的开发经营中的行为。 房地产投资具有：投资成本高、投资回收期长、投资风险性大、投资收益性好等特点。 按房地产投资的经济内容可把房地产投资的类型分为：土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资、房地产中介服务投资、房地产管理和服务投资；按房地产投资的领域不同可把房地产投资的类型分为：商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资。其中商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大，其投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。由于工业用房适用性差，技术性强，工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。在我国，由于长期以来实行福利型住房制度，由国家投资建房，抑制了其他房地产投资来源，导致了我国住房供求的紧张状态，住房问题已成为我国亟待解决的社会问题。为解决住宅供不应求的矛盾，目前乃至今后一段时间内，我国住宅房地产投资仍然是较为突出的投资热点。 5.2中国房地产投资结构的特征及成因 5.2.1中国房地产投资结构的特征 （1）房地产投资在中国东部与中、西部地区之间存在显著差异，而在中、 西部地区之间差异不大这种状况，与中国整个经济社会发展状况(包括GDP、全社会固定资产投资所反映的状况)，从整体上说是相吻合的，这种地区间的差异是很显著的。只不过，房地产投资与全社会固定资产投资、GDP相比，在地区间的差距更大，更为突出。且在中国已经对经济结构、产业结构进行多年调整的情况下，这种差异并没有发生明显的变化。 （2）从房地产本身的产业结构、产品结构的调整来看，几年来已取得一定的进展。就东部地区而言，房地产投资投向“办公楼”、“商用”上的比重明显得到降低，在中、西部地区，投向“住宅”、“办公楼”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而从房地产投资的经济成分来看，外商、港澳台与联营经济的80%-90%投向了东部地区，然而，值得可喜的是私营经济与股份制经济的投资比重在西部地区分别占了22.76%与17.78%。 （3）从房地产投资的效益看，东部地区的商品房销售收入与房地产经营总收人明显地高于中、西部地区，基本保持在80%以上，各地区的投人产出比基本相一致；但是1996、1997年东、中、西部地区的营业利润呈现出下滑趋势，且1997年东部地区的营业利润仅为28.12亿元，中、西部地区营业利润均为负值。 （4）影响房地产投资的经济、社会因素，在地区之间既呈现出共性，又存在差别。从总体而言，人均可支配收人、全社会固定资产投资、总人口、GDP对房地产投资存在着一种综合的相关关系；然而，对东部与中部地区，影响房地产投资较为突出的因素是全社会固定资产投资；而对西部地区来说，上述四个因素均对房地产投资有明显的影响，其中GDP的作用最大，其次依次为全社会固定资产投资、总人口与人均可支配收人。 5.2.2中国房地产投资结构特征的成因 （1）由于历史与自然条件的原因，中国的东、中、西部地区，在经济与社会的发展进度上长期存在着较大的差异。改革开放的20多年中，为了使中国的经济、社会取得明显的进步，无论从政策导向与实际运作中，都必然会将有限的资源优先配置到基础设施、自然环境、人力资源相对较好的东部地区，房地产投资作为拉动中国经济的支柱性产业，其优选的地区同样必然是东部沿海地区，而不可能投向交通、通讯不发达，生态环境恶劣的中、西部地区，同样东部地区也成为外商、港澳台以及联营经济投资的首选地区。 （2）中国政府自九十年代中期以来，加大了对中、西部地区的投人，该 地区的GDP、全社会固定资产投资得到了明显的增长。但是，中、西部地区优先发展的是基础设施、交通、通讯、农业、文化教育等，因而，该地区GDP、全社会固定资产投资增长，主要是由于上述产业的发展所作的贡献。西部地区的城市化进程，除了少数城市，如重庆、四川的成都、陕西的西安、云南的昆明、新疆的乌鲁木齐，总体上处于滞后状态，与城市化进程齐步的房地产业发展的进程，必然处于落后状态，因此，在西部地区房地产投资、全社会固定资产投资、GDP所占比重的依次顺序正好与东部地区相反。 （3）1996、1997年房地产投资总量比1994年分别下降6.7%和7.8%，而商品房屋销售收人分别增加24.7%和42.7%，房地产经营总收人分别增加20.6%和35.9%。