房地产投资项目经济分析解析.ppt

第二节　 房地产投资不确定性分析 某房地产投资公司欲在一繁华地段投资一项目 ， 投资方案有 ：一是投资兴建一高级公寓 ； 二是投资兴建一商业大厦。 建成后 ， 两方案皆以出租方式经营。 这两种投资方案的年净收益率和市场情况如表 6-15 所示 ， 试作风险分析。 知识应用 一、知识训练题 １、 房地产投资项目不确定性分析的内容有哪些 ？ ２、 影响房地产投资项目不确定性因素有哪些 ？ ３、 正态分布有何特点 ？ ４、 简述房地产投资项目敏感性分析的分析步骤 。 ５、 什么是房地产投资风险度 ？ 第六章　 房地产投资项目经济分析 第一节　 房地产投资项目确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 第一节　 房地产投资项目确定性分析 【学习目标】 １、 熟悉房地产投资项目确定性分析的内容 ； ２、 熟悉房地产投资静态经济评价指标 ； ３、 熟悉房地产投资动态经济评价指标 ； ４、 能应用确定性分析指标 ， 进行房地产投资项目分析 。 第一节　 房地产投资项目确定性分析 （一）投资利润率 （二）投资回收期 第一节　 房地产投资项目确定性分析 （一）净现值 第一节　 房地产投资项目确定性分析 （二）内部收益率 １、 试算法 ２、 插值法 ３、 查表法 第一节　 房地产投资项目确定性分析 （三）净现值法与内部收益率法的比较 第一节　 房地产投资项目确定性分析 第一节　 房地产投资项目确定性分析 （四）动态投资回收期 知识应用 一、知识训练题 １、 简述静态经济评价指标 。 ２、 简述动态经济评价指标 。 ３、 简述内部收益率的含义 。 第二节　 房地产投资不确定性分析 【学习目标】 １、 熟悉房地产投资项目不确定性分析的内容 ； ２、 熟练掌握房地产投资项目盈亏平衡分析 ； ３、 熟练掌握房地产投资项目敏感性分析 ； ４、 熟悉房地产投资项目概率分析 。 第二节　 房地产投资不确定性分析 （一）建设成本（二）租金和售价 （三）开始周期（四）利率 （一）线性盈亏平衡分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 １、 固定成本和可变成本 （１） 费用分解法 （２） 高低点法 （３） 回归分析法 第二节　 房地产投资不确定性分析 ２、 线性盈亏平衡图 第二节　 房地产投资不确定性分析 ３、 数学计算法 例一 ：中基开发公司承接了一住宅区的开发项目 ， 征地5800m 。 经市场调查 ， 该地区住宅平均售价可达1500元／m２。 该公司计划获利 240万元。 已知开发项目的主要开发费用为 ：征地补偿费为 268.78 万元、 前期工程费为 51.10万元、基础设施费为 308.78 万元、建安工程费为670 元／m２、配套设施费为 123.20 万元、经营管理费为 60.54 万元、税金等为162.22 元／m２， 试据此进行盈亏平衡分析 ， 确定该项目建设的固定成本、保本开发面积和实现利润240万元的开发面积 。 第二节　 房地产投资不确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 （二）曲线形式的盈亏平衡分析 （三）盈亏平衡线 （四）盈亏平衡分析的应用 第二节　 房地产投资不确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 （一）确定影响因素 （二）确定分析指标 （三）分析判断变动效果 （四）确定敏感因素 ， 对方案的承受能力作出判断 第二节　 房地产投资不确定性分析 某房地产开发项目的占地面积为2000m２， 容积率为2. 5， 楼面地价为1500 元／m２，建造费用为 3000 元／m２； 预计项目建成后 ， 建筑物可出租面积系数为 0.75 ， 初步确定项目的租金水平为230 元／m２· 月（可出租面积） ， 出租费用为毛租金收入的 25 ％ ； 项目开发周期为2年 ， 土地开发费用在开发初期一次性投入 ， 建造费用在开发期内均匀投入 ， 贷款利率为15 ％ ， 专业人员费用为建造费用预算的 10％ ； 广告宣传及市场推广费为 40万元 ； 该类项目的投资收益率为18％ 。 试进行项目的财务分析和敏感性分析 。 项目财务分析如下 ： 第二节　 房地产投资不确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 项目的敏感性分析如下 ： １、 建造费用的敏感性分析 ２、 建设周期的敏感性分析 ３、 租金的敏感性分析 ４、 建筑面积的敏感性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 第二节　 房地产投资不确定性分析 （一）正态分布 第二节　 房地产投资不确定性分析 （二）投资风险度