万科_深圳万科金域华府商业部分营销建议_123ppt_美格行.ppt

前言 1、宏观层面对地产市场的影响 2、2008年深圳商业二级销售市场分析 2、2008年深圳商业二级销售市场分析 3、2009年深圳商业二级销售市场分析 4、 近期深圳商业二级销售市场分析 万象中心街是我司目前操作项目，项目定位龙岗中心城唯一餐饮美食街区； 项目从4月18日正式累计客户，截止5月17日共计来访客户950批，来电客户1574批； 项目销售均价从驻场时的2万/㎡提升到了2.2万/㎡，比预期值提高了10%。 1、龙华街道概况 龙华区域位于宝安区东部 、处在中部组团的中轴线上，是深圳市的次中心区，被称为“福田后花园”。 【龙华新城】作为福田中心区后备发展用地，依托深圳北站、国家铁路和地铁4号线的建设，被列为深圳市近期重点发展的城市副中心。 2、龙华商业现状分析 按照龙华商业分布及区位 可将龙华商业划分为四个 商圈： 人民北商圈； 人民南商圈； 龙观商圈； 民治商圈。 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 2、龙华商业现状分析 3、项目周边商业现状分析 3、项目周边商业现状分析 3、项目周边商业现状分析 3、项目周边商业现状分析 3、项目周边商业现状分析 3、项目周边商业现状分析 4、龙华商业销售市场分析 4、龙华商业销售市场分析 4、龙华商业销售市场分析 4、龙华商业销售市场分析 4、龙华商业销售市场分析 5、龙华商铺投资消费群分析 5、龙华商铺投资消费群分析 6、龙华商业市场总结及未来发展趋势 1、项目所属区位分析 项目地处龙华镇最南端，与福田区仅一山之隔，成为龙华距市中心最近之项目； 项目所属龙华新城区南部居住组团中心，紧邻未来深圳客流最集中之深圳北站； 项目不仅临主要干道，而且与港铁四号线白石龙站紧密相依； 2、所属区域关系分析 区域区位： 龙华新城作为城市副中心之一，不仅距离福田主中心最近且快速交通条件优越，成为当仁不让的福田后中心区域； 区域发展目标： 与其它副中心作为行政中心最大不同在于： 1）市级综合交通枢纽；2）生态化后中心服务新城； 区域服务功能： 以深圳北站为中心形成市级综合客运交通枢纽，形成以辐射全市为重心，围绕客运为主流的服务型城市副中心。 3、区域规划分析 因区域所在核心位于中部，可分为三片区，其中南、北片主要以居住为主，中部则以市级城市客运枢纽为核心。 依据实际建设角度，新城开发基本以中部枢纽建设为发动机，南片开发为箭头的开发方向，而南片与福田区轨道无缝连接使得南片未来价值潜力增长更快，而本项目作为南片中心项目其潜力则可期待。 4、项目周边商业发展趋势 项目位于南片商业最集中区域且处于几大商业互动的中心位置； 项目与轨道交通白石龙站、公交场站唇齿相依，而公交场站与轨道交通的结合使其成为南片最重要、最核心的交通枢纽； 交通枢纽就是庞大人流的聚集，就是商业畅旺的基本保证，就是商业价值的集中体现！ 5、项目四至分析 6、一期商业平面规划情况 7、项目SWOT分析 7、项目SWOT分析 7、项目SWOT分析 7、项目SWOT分析 7、项目分析小结 1、项目形象定位 2、项目案名建议 2、项目案名建议 2、其它案名建议 3、项目业态定位 3、项目业态定位 项目作为新兴开发区域，目前整体商业缺乏，随着地铁与周边项目的迅速开发，未来3年区域商业才可能略有所起色； 项目周围均以规模化商业和绿地公园组成，而项目自身所处区域中心地带并以街区形态呈现，其休闲性与可逛性、精品性与高品质成为项目商业主要特点。 3、项目业态定位 4、项目业态规划建议一 4、项目业态规划建议一 4、项目业态规划建议一 4、项目业态规划建议二 4、项目业态规划建议二 4、项目业态规划建议二 4、项目业态规划建议二 4、项目业态规划建议二 5、项目核心价值解析 5、项目核心价值解析 5、项目核心价值解析 5、项目核心价值解析 5、项目核心价值解析 5、项目核心价值解析 5、项目核心价值解析 6、项目辅助价值点 1、销售铺位分析 1、销售铺位分析 1、销售铺位分析 2、销售模式分析建议 商业一层销售模式建议 商业一层销售模式建议 商业二层销售模式建议 商业二层销售模式建议 商业二层销售模式建议 商业二层销售模式建议 3、销售策略建议 3、销售策略建议 难点铺位的解决办法 难点铺位的解决办法 难点铺位的解决办法 难点铺位的解决办法 4、价格策略建议 根据项目铺位所处位置、对外昭示效果、交通易达性、周边未来发展规划及有无主力店带动等因素综合判断。按照价值差异，对铺位各区域铺位进行具体价值区域划分。 4、价格策略建议 5、销售价格建议（1F） 项目区域主要路段商业经营情况不一，租金水平跨