世联_安徽金宇地产肥西地块项目整体定位跟开发策略_137页.ppt

金宇房地产肥西[2010]9号地块项目整体定位与开发策略 谨呈：安徽省金宇房地产开发有限公司 项目组工作的阶段划分 肥西县为合肥“141”发展战略之西南组团核心，为合肥城市价值的追随者，接受合肥辐射 合肥市城市建设确定了“141”发展战略，即“1个老城区+4个城市组团+1个滨湖新区”； 西南组团是合肥市“141”城市组团的重要一极和合肥市未来城市发展的重点区域； 肥西县属于西南组团，经开区和上派镇是西南组团的核心位置； “西南组团”路网全面铺开，宁西、合九铁路、沪汉蓉高速铁路，合宁、合界、合叶高速206、312国道等9条国省道贯穿县境，肥西县城与合肥市的交通联系方便，有2条公交线路直达合肥。 项目临近金寨南路，肥西县政府强势推动将其规划为西南组团高端商业中心 本项目临近金寨南路，它是肥西与合肥主城区直接联系的主干道，是合肥市南大门的主入口通道，也是西南组团主要的发展轴之一； 肥西和经济技术开发区作为西南组团的两大部分，均未出现高层次的、集聚的商业中心，肥西县政府将金寨南路沿线规划为为西南组团高端商业中心； 肥西县政府正投资7亿元对金寨南路肥西段7.8公里，即中国中部花木城至肥光中学段，按70米宽度、双向8车道进行全面改造，并在沿线出让大量土地。 项目位于肥西县中心城区、区域城市配套体系较完善 整个派河周边的区域应该都算是肥西上派镇的核心区域，如果要购物的话，河两岸应该没有太大差别。 ——名邦西城秀里 董学美 派河北边这个区域在肥西人看来离老城区近一些，河两岸基本上也都算核心区。 ——书香雅苑 宁双双 从相邻关系看，项目的进入性和昭示性不佳，且有效临街面较少，也带来商业开工时机问题 临近上派河和滨河绿化带，生态环境优美，内部土地平整、拆迁尚未完成，有一个小水塘 本项目容积率较高，为大规模综合体项目，成本压力较大 占地面积：245亩，即163615㎡（A地块82005㎡、B地块81610㎡）； 用地性质：商住用地； 商住比例：2：8； 容积率：商业≦4.0、住宅≦3.0； 建筑密度：商业≦40%、住宅≦25%； 绿地率：商业≧20%；住宅≧40%； 建筑退让：高层建筑退让金寨南路绿线不少于10米、滨河路红线及卫星巷红线不小于10米； 车位：住宅1车位/120㎡建面、商业0.8车位/100㎡建面； 预留空间：在滨河路与金寨南路交口预留1000-2000㎡的开放空间。 二线省会城市近郊，中高容积率，有效沿街面较少，有大体量商业的大型综合体项目 世联为了梳理项目的核心问题，从以下几个层面来进行思考 从企业开发背景着手深入归结本项目的企业开发目标 世联对世界不同等级城市成功综合体项目进行了广泛而深入的研究，归结了4种模式 日本，福冈博多运河城 香港，太古广场 北京，东方广场 北京，华贸中心 深圳，信兴广场 深圳，华润中心 深圳，星河国际 上海，新天地 广州，中信广场 东莞，运河东一号 东莞，世博广场 合肥，元一时代广场 合肥，财富广场 合肥，绿地国际花都 合肥，新地中心 常州，莱蒙都会 宜昌，均瑶国际广场 …… 归结各模式的运作模式，可得出综合体操作的一般规律 对项目现金流进行测算，找出现金流存在的问题和对项目的启示 测算的基本前提条件：项目的基本指标、其他开发成本费用 基准方案的假设：开发周期、基准方案、不同价格及速度假设 基准方案的现金流存在严重问题，资金收回缓慢、沉没成本太高、资金利用效率低下 公司处在快速发展期，不能在这一个盘上拖太长时间。 ——金宇房地产 彭总 从住宅的开发周期看，公司想快点回现，走快销模式，最长3年，在这里就给世联定个目标，2年销售如何完成？ ——华盛地产 王总 从价格因素看，价格对资金的效率影响不显著，只能通过对利润的抬升达到资金提前平衡 从速度因素看，加快去化速度极大提升了资金效率，可快速打平现金流，但打平后需要溢价 通过前面的分析，可以梳理出项目的三个核心问题 面对问题，我们如何解决？ 市场背景和区域价值分析 新政来了！——房贷直接断流式的信贷金融政策，新一轮调整期已经开始 10年适度宽松金融货币政策是新政下的机会，在淡市下也能保证一定量 短期救市可能性不大，政策将持续较长时间，以时间消化价格，预计调控时间较长 调控打击炒房客，也并不顾及开发商及金融集团，预计救市底线在于地方财政 调整造成的市场反应将先后在一线城市及二三线城市产生 而信贷收缩必将影响以财务杠杆为主要盈利模式的企业战略 调控的周期已经缩短，本次调控预计明年下半年结束 肥西县经济高速发展、政策规划向好、人口快速增长，提高了房地产消费预期 土地大量供应，但土地流拍时常出现，成交量相对较少 土地供应主要集中在金寨路沿线方向，已成交土地溢价水平较高 肥西房地产开发投资逐年增大、销售价格稳步提升，没有经历大涨大跌，市场相对健康 从客户