世联_北京永丰产业基地项目整体定位跟物业发展建议_145ppt.ppt

打造北京多元复合办公聚集区 开启永丰商务服务新纪元 我们的工作内容及提交成果 对项目战略思考以及愿景展望 对项目发展战略的几点思考： 基于“现代企业加速器”的“OFFICE—XP”——创新产品设计理念 传统产品设计： 标准厂房、中试研发中心、办公空间；单一的功能，缺乏活力、弹性; 基于“现代企业加速器”的“OFFICE—XP”——多元化、弹性物理空间 园区发展阶段快速成长型客户需求： 需求更灵活舒展的物理空间，快速扩张； 对空间的需求逐步加大，对品质的要求越来越高； 空间可组合、弹性、可扩展； 基于“现代企业加速器”的“OFFICE—XP”——完善园区配套设施 补足优质的、高增值的配套服务设施； 生活性服务： 餐饮、便利店、运动休闲； 生产性服务： 银行、邮政、展示交流； 项目案名推荐 关于Ⅰ-22地块——建立复合多元、高形象、生态办公特色的Office-XP产品体系 Ⅰ-22地块规划构想—— 关于Ⅳ-2、Ⅱ-20地块——建立区域形象以及价值标杆的产品体系 Ⅳ-2、Ⅱ-20地块规划构想 一、项目本体分析及发展战略思考 I-22地块周边道路顺畅进入性好，研发办公气氛浓厚 两小地块分布主干路北清路两侧，位于永丰产业基地的明星位置，昭示性极佳 地块状况：分布在基地主干路北清路两侧，规模为26.36亩、27.51亩，地上有待拆迁旧厂房和变电站 四至：II-20 北至丰秀中路，西至永丰路，东至永旭北路，南至永丰路 地块特点： 昭示性好：北清路、永丰路为基地两条主干路，北清路贯穿地块，永丰路紧邻地块西侧 明星位置：基地中心位置，东侧紧邻规划中的文体中心，规地铁站 区域内部现有供应包括集中商务办公和大体量独栋，项目定位应考虑避免直接市场竞争 新材料大厦： 占地面积：3.2万平方米 总建筑面积：4.6万平方米 办公面积区间：40-1800㎡ 销售状况： 北面基本销售完毕，剩10余套小面积 独栋： 生产型企业独栋5栋 2.3万多平方米： 设计功能： 满足生产型企业的生产办公 需求 形式 ：标厂-办公一体 神舟全部购买 研发型企业独栋5栋，1.5万平方米1栋，1万平方米4栋： 设计功能：满足研发型企业生产办公研发一体化需求 中广核工程公司签约 5号楼 标准厂房： A、B、C 3座满足小型研发企业厂房办公需求 典型入住企业：索英电气、记忆集团、绿伞化学 租用面积：500--2100㎡ 项目属性界定 项目地块条件小结： 1、城市近郊 项目位于中关村海淀园、是北京乃至中国的“创新核” 项目对外联系交通便利，规划的交通利好为我们项目开发提供利好 2、成熟产业园、产业扩展区 项目位于中关村永丰产业园，是中关村产业园重点发展的区域之一 永丰产业基地相对中关村和上地起步较晚，是承接中关村、上地产业转移的“桥头堡” 3、企业加速器开发项目 项目三个地块方正，形象、展示性较好，项目开发定位考虑和整个园区差异化竞争 项目开发紧紧围绕并承接中关村现代企业加速器的定位，为高新企业发展提供便利条件 一、项目本体分析及发展战略思考 2008年上半年，北京市商品住宅竣工面积、销售面积与同期相比，下滑较大，市场观望气氛浓厚，销售均价小幅下降。 从去年政府的宏观调控分析看，市场手段主要目标在回收流动性给经济降温，行政政策主要集中在房地产市场，继续抑制房价的持续上涨 一保一控：市场手段结合行政政策是当前政府对过热的经济和通货膨胀增长预期对进行调控的主要手段。 近期央行两次下调两率，六年来央行首次下调贷款利率，各方面专家给出不同观点，但普遍预期对目前低迷的房地产市场是利好 世联观点：长期看好，中期波动，短期看淡，我们的政府正在转向，我们越来越有信心，中国有望在未来3年之内成为全球稳定经济的重要火车头，经济总量有望超过日本成为全球第二大经济体。我们这一代人将能够见证美国的一次调整和中国在调整中的崛起。 从长期来看，中国宏观经济背景、人口红利以及城市化进程的加快，都将促进房地产快速发展 写字楼市场状况——06-08年，北京市写字楼总体供应量稳步增加、空置率持续降低、租金水平稳步上升。 写字楼市场状况—— 08年上半年，写字楼总体市场受调控政策影响相对较小，消化量和租金呈上升趋势。中关村区域08年第二季度整体租金状况环比上升趋势，同时区域内部需求继续保持上升趋势。 07年中至08年中，受一系列宏观调控政策影响，部分写字楼散售客户投资、自用需求受到金融政策、交易环节以及税收政策限制，购买受到较大影响。 宏观大势分析总结：写字楼整体市场租赁供需两旺，但非核心地段写字楼销售状况不容乐观。 宏观调控政策相继出来后，08年上半年商品房竣工、销售与同期相比，大幅下降，主要集中在住宅市场。写字楼市场受影响较小。 08年上半年，写字楼市场受政策影响相对较小，消化量和