关于中国房地产市场发展趋势的研究探究.pdf

2009年第30期 经济研究导刊 No．30，2009 ECONOMIC SerialNo．68 总第68期 RESEARCHGUIDE 关于中国房地产市场发展趋势的研究 周春宇 (西南科技大学应用技术学院，四川绵阳621010) 摘要：房地产市场是中国经济发展的重要一环，为GDP的增长作出了突出的贡献。但由于国内外经济环境以 及房地产调整周期的影响，中国房地产市场出现了新的问题，政府针对房地产目前情况应该采取积极措施，促进中 国房地产市场健康发展。就稳定房地产市场以及今后国家对房地产市场的宏观调控趋势提出了自己的观点。 关键词：房地产；保障性住房；住房公积金；发展趋势 中图分类号：F293．3文献标志码：A 文章编号：1673—291X(2009)30—0131--．02 地区、个别的城市甚至可能接近50％。住宅价格的明显高估 一、中国房地产市场的周期性表现及其存在问题 超越了大多数人预期购买能力，再加上市场的调整市场观望 从21303年开始的房地产价格一路飙升，一时间关于房度在这样的背景下看到此前没有估计到的住宅销售面积的 地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦 萎缩。 点。央行就此出台了一系列调控房地产的措施。房地产热，是 3．在住宅销售面积增速下降的同时是房地产企业的经营 房地产周期的一个阶段。有过热必然会出现理性回归的态 型现金流，特别是经营型现金流占销售的比重出现了比较显 势，到2008年全国房地产开发投资额同比增长从l—6月的著的变化，在2008年以来房地产企业经营型现金流急剧恶 33．5％一路下滑到1—11月的22．72％。 化的同时，房地产融资条件也在恶化，银行针对房地产企业 随着投资额的下滑，不少大中城市房地产价格开始出现 的贷款申请，而且商业银行、民间借贷利息在上升，而且股权 涨幅下降的趋势。在外部经济环境恶化、国内结构性政策调 融资的成本也在大幅度的上升。所以，对于房地产企业今年 整以及经济内在周期的i重FE力下，房地产调整周期与制造 以来经营型现金流恶化而言房地产同时面临二个麻烦：一个 业调整周期等多重因素的叠加，结构联动性和刚性的约束 麻烦是经营活动产生的现金流越来越少。另外是通过融资所 下．导致房地产市场出现了一些新问题： 能够带来的现金流逐渐的明显下降。 1．全国范围内呈现交易量萎缩的问题。在经过连续几年 二、当前房地产市场的政策效应 的房价上涨过后，从2008年下半年开始，全国各地房地产市 场普遍呈现交易量大幅度减少，有些甚至减少40％以上。北 1．金融政策：货币政策目标年中转向——房地产信贷出 京已取消了泡沫时期对房地产行业施加的几乎所有限制，但 交易量仍委靡不振。根据统计数据分析，一般楼市经过6个 27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准 月左右成交量的萎缩，开发商将会面临巨大的降价压力。大 利率的0．7倍；最低首付款比例调整为20％。 量房地产企业在价格急剧下滑中将出现资金链条的崩溃，造 2．税收政策：减免税费，促进房地产市场交易。政策效应 成房地产的“硬着陆”。 来看，在房地产市场行情走高时期，高额的税费较容易被上 2．住宅销售而积增速低于零——进入2008年以来在全国家通过抬高出售价格转嫁给下家；而在市场低迷时期，高额 的税费则常常降低了市场交投活跃程度。本次房产新政的重 范嗣内住宅面积的增长基本上都是负值，