世联_常熟鸿泰商业项目定位跟物业发展建议_204ppt.ppt

常熟鸿泰商业项目项目定位及物业发展建议 谨呈：常熟鸿泰置业有限公司 报告思路 常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高速平稳发展期 常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民消费性支出占可支配收入比重大 常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为支柱，但第三产业消费性行业提升明显 常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业发展奠定了良好的平台 报告思路 区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大，辐射面广 东侧地块 西侧地块 用地面积：30272平方米 容积率≤1.8 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层建筑 东南角设置集散广场≥2500平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停车位的20% 世联对项目的理解——项目界定 报告思路 常熟市商业发展规划——两心三带 常熟市商业发展规划——10大社区商业服务区 报告思路 常熟市历年商业用房开发情况 常熟城区按规模和辐射范围分为四个商圈 常熟市现有商业分布状况 方塔街商圈是常熟历史最长，人气最旺的商圈 商业街带动：商脉历史较长3大集中商业带动：华联商厦，第一百货、华地百货 商圈定位中低档，工薪阶层消费较多，人气较旺 附近居民区带动：步行街两边就是居民区，晚间市民带动人流量很大 方塔街典型物业 招商城商圈通过20年的经营已经形成大规模服装、小商品、家纺、鞋包箱、五金件批发零售商圈 招商城经历20多年的经营，成为整个华东最大的专业批发市场，远近文明的全国4大服装批发市场； 还在不断的开发之中，今后将以旅游购物的模式来促进经营； 目前招商城商圈有300万平米体量，营业面积200万平米； 成熟的经营铺位价格大大高于市场； 招商城商圈典型物业 招商城商圈在售物业 东部商圈是以批发为主的建材、汽配、家居、五金的专业市场 建材城四期、汽配市场二期，禧徕乐家居都在建设之中 建装、汽配主要以批发为主，汽车市场4S店、二手车交易市场 建材市场基本都已经满租，汽配市场经营一般，二期均价4100元，禧徕乐抓住市场空白，以家居建材推出市场，开盘销售不错 东部专业市场典型物业 世茂中心未来规划100万平米的商业面积，包括写字楼、酒店、集中商场、沿街商铺等物业形式 总体量170万平方米建筑面积 商业办公 100 万平，规划有市级商业中心和酒店办公楼 住宅 70 万平，以高层为主，少许联体和独院 从租金水平来看，目前招商城和方塔街商圈还是常熟最核心的商圈，项目附近区域商业尚未体现 从城市发展规律来看，城市的核心商圈将随着城市的发展和人口的迁移而发生转移 随着城市的发展，城市人口的增加，城区的不断扩张，城市中的人口分布也将产生变化； 越来越多的人口由老城区迁入新城区居住，城市的人口重心将发生转移； 随着人口重心的转移，以及老商圈交通、配套等问题的日益显现，新的商圈将会崛起，并 逐步取代老商圈的地位； 厦门的城市发展历程与商圈的转移 集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车，306省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局 海沧大桥于1999年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化 翔安隧道2009年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现 青岛的的城市发展历程与商圈的转移 随着城市向东、北发展，人口向东、北部迁移，本项目商圈将有可能承接方塔街商圈的地位，成为新的城市核心商圈 利用周边专业市场形成的气候及周边居住区对商业的需求，对两块地块进行统一定位，但功能业态进行有所区别。 常熟市商业市场结论 报告思路 常熟商业地产市场虽然近年增长迅猛，但年销售量起伏不定，本项目能否引起市场追捧，顺利实现销售呢？ 常熟市近几年商业用房销售面积起伏不定，原因是由于有些项目推出市场后得到全方位关注，引起市场的追捧，从而达到火爆的销售速度。而有些项目定位不是很准确，导致滞销。（禧徕乐、五金市场两个临近的专业市场，销售的价格、速度差异十分明显） 常熟的投资者跟风的意识比较强烈，大家认为好的，就越会关注； 常熟人对商铺投资比较感兴趣，看中区位、人流及消费力 常熟本地投资者购买力强，看重升值潜力，易于被引导 从对常熟商铺投资市场的投资者进行访谈，归纳出常熟投资者的特征如下： 投资者购买实力较强，有多次购买商铺的经验； 看重升值潜力，并不急于短期内转手； 商铺投资知识不足，投资理性程度不够，易于被引导。 看重旺铺概念，一铺养三代。 绝大多数投资者看好本项目所处地段的发展前景，同时认为项目定位是项目成败的关键 在所访谈的投资者中，无一例外地认为本项目所处的位置是今后一个商业发展的大好区域，潜力巨