世联_大连旅顺区郭水路项目定位跟物业发展建议_181ppt.ppt

大连旅顺区郭水路项目定位与物业发展建议 谨呈：大连软件园开发有限公司 项目顾问工作阶段划分 在过去的半个月里，世联专案组进行了如下调研与研究工作 一、项目背景与项目界定 项目位于大连旅顺口区郭水路，距离大连市区45公里，约为40分钟车程，临近大连规划的高新产业带以及大学园区 本项目近邻旅顺口新区政府，距离旅顺中心区约为6公里，约为10分钟车程 本项目地块位于郭水路南北两侧，旅顺新区政府东侧 地块现状 项目资源评价 项目界定 二、项目开发背景研究 明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提 项目所在位置是大连旅顺口区郭水路，现在城市属于陌生区域，即将成为城市重点发展区域 大连“北进西拓”的整体城市规划，旅顺将成为大连的城市副中心 旅顺口区城市新区建设整体规划中，项目为新城核心地带 城市重大设施的建设与实施，使得项目所在区域即将成为城市发展的热点 区域背景扫描结论 明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提 根据项目本体特征确定市场研究的范围 城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础 大连房地产投资保持了高速增长，其中绝大部分集中在住宅方面 旅顺在2003年后房地产迅速放量，步入快速发展阶段 根据项目本体特征确定市场研究的范围 调研楼盘总汇 旅顺市区： 颐海听鸥、万宝家园、林山逸景、新怡家园、白玉山庄、港湾山 庄、鑫馨佳园、华凤第8天、白玉鑫苑 旅顺新城区： 圣帝庄园、新加坡花园 旅顺开发区： 阳光生态城、夏威夷花园 城市房地产区域划分逐渐明朗，在城市的中心区域以及城市的两个发展方向逐渐形成热点的区域 区域对比分析：老城区产品线丰富，客户覆盖层面大，对新区市场压力较大 竞争项目分析——目前中高端楼盘主流户型集中在80-100平米的2房 旅顺各个板块代表性楼盘以二房与小三房户型为主，比例占70%以上 70—90平的二房平均占50%以上；经济型三房房型所占比例在15%左右。 城市中心区板块其它在售楼盘 城市中心区板块其它在售楼盘 中高端城市住宅市场分析结论 中高端城市住宅市场分析结论 根据项目本体特征确定市场研究的范围 项目所在区域未来供应量将超过100万平方米，将成为具有相当规模，配套完善的城市新型的高尚居住区。 市场环境扫描结论 明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境、客户状况进行扫描，是发现问题的前提 旅顺口区中高端住宅客户群体分类 根据来源、支付能力、置业目的和目标的不同，我们将旅顺住宅市场的中高端客户共分为四类 客户分析 城区本地人对区位要求比较高，同时支付能力有限。外来客户包括大连客户以及东三省客户，更加关注相关配套，以及未来的升值潜力。 客户状况扫描结论 三、基于目标提出项目要解决的主要问题 价格4500元/平方米——超出板块价格平台达50% 目前旅顺的住宅市场，销售均价达到4000元以上目前只有白玉山庄与港湾山庄。 两个项目均为低密度社区，白玉山庄的主力产品为独栋与TH。港湾山庄也有部分独栋产品。 两个项目均具备优良的景观资源，以山傍海，同时处于城市核心位置。 两个项目销售速度均比较的慢。港湾山庄有半数为军队定制。 主力客户是大连的高端客户，用于度假或养老。而非日常居住。 年销售速度4万平米——市场上平均的销售速度 在售项目中通常价格会影响到销售速度，而性价比是影响速度的主要因素 但也有一些项目依靠其地段以及品质等因素，取得超出市场平均的销售速度 港湾山庄、颐海听鸥、夏威夷花园等楼盘成为区域市场的领导者，超过市场平均水平 研究问题的提出 四、客户定位 本项目若想实现较高的销售速度，必定要尽可能扩大辐射范围 其他外来人作为市场上高端产品的置业客户，关注于环境以及海资源的享受和占有。 相对于白玉山片区和开发区，本项目不具备稀缺的资源，因此无法吸引这部分客户群体 随着价格的提升，大连本地客户以及东三省客户将成为项目的主要客户 大连客户写真与特征总结 旅顺本地客户写真与特征总结 东北客户写真与特征总结 本项目的主要客户将是来自于大连市内的置业客户 客户置业目的与核心价值敏感点与本体项目条件对标分析 客户定位 软件园员工置业能力构成分析 研究本项目核心客户置业价值关注点，有利于对我们设计帮助我们确定出更有针对性地项目定位 五、区域开发成功案例 “城市的后花园”往往在板块竞争中处于绝对优势 坂田坂雪岗片区的基本状况 随着品牌开发企业万科的进入打造了以四季花城为标杆的领袖项目，坂雪岗片区的区域的价值不断得到提升。 深圳万科四季花城以其产品特色和社区文化为核心竞争力，赢得了市场与声誉，在三年的时间里为区域实现单价2000元的增值 通过对深圳坂雪岗