房地产各业态市场跟运营模式简介.pdf

各业态市场及运营模式简介 一、服装、鞋、百货类市场 服装、鞋、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，它是一个门槛低且容 易进入的市场，正因如此，它也是最容易饱和及衰败的市场。同时它对区域的要 求很明显，小县城有小县城集市，小村落有其小市场，大省会城市也有与它相匹 配的规范的市场、商厦。服装，鞋、百货市场形成的时间较早，在一般的城市都 形成了一定的规模，由于其市场进入门槛低，炒家也都云集于此，因此把一个利 润很低的市场炒作得背离市场价值很大。例如正常的市场炒作价应是5万元，而 在这个市场中由于上下家的同时炒作，即经营户与炒家的共同作用，也许会把价 格炒作到15万元，其中的泡沫成份不言而喻。服装、鞋、百货市场是个趋势日 渐衰落的市场。它的兼并、重组非常频繁。同时它又是容量很大的市场，就服装 而言，服装批发市场中就有男女装、童装市场；鞋业又有低、中、高批发大类； 百货、鞋帽又是一个大类；单小商品的种类就更达几十种。服装市场是起源较早、 发展已极其成熟的市场。从销售渠道看主要是批发零售类市场；销售领域上则分 国内与国际；产品分类中又有男装、女装、童装。产品的内涵又可再细分：男装 中有西服、裤子、运动装、衬衣；女装中有少女装、中老年装、职业装；季节上 又分春装、夏装、秋装和冬装；其他的还有羽绒服、衬衣，裘皮、皮草、毛衣、 牛仔装等各系列。在许多大市场群中，也都有细分，并形成了各专业系列的一条 街，或是一个专业片区域或专业单体楼。服装市场的一个显著特点是市场从业者 多，现在很多地方的服装市场供应已经饱和，同时产品分类广，因此易形成各单 项。在招商中炒家很多，这一点与其他类市场相比，只有在服装、百货类市场群 中最为显著，因此该类市场中的泡沫成分较大。由于产品类别多，因而在一个供 应量较大的市场里一定要做好功能分区，尤其是在定性和典型性商业分析中，各 业态的细分也一定要分类记清。 （一）服装类市场 1.运动装类市场 运动装类往往和鞋类以及运动用品类组合在一起，形成一个有动感的零售性 体验式消费市场，市场内的设计突出运动特色，往往把通道设置成跑道，墙面也 以体育明星运动照作为装饰。运动类服饰在零售领域内比重较大，但在批发领域 中，纯运动类服饰很少形成专业化的市场。因为运动类中品牌化很发达，如 NIKE， ADIDAS，REEBOK，PUMA等各分天下，散牌很少，所以运动装类常以零售性为主， 以注重运动动感的体验式购物场所为主。 2.牛仔市场 牛仔服装风靡全球，牛仔装因其男女老少皆宜及不断休闲化、时尚化的发展， 已成为服装行业中的一个大类。很多城市的批发零售市场中都有牛仔装类别，并 已形成了一个自己独特的功能分区。北京牛仔服装批发主要集中在动物园东鼎一 层，其行业租金承受力一般大于普通的男、女服装。牛仔装中以牛仔裤居多，上 衣则较少，牛仔裙、牛仔短裤等也较多。牛仔装已日益时尚化，并已摆脱了传统 的蓝色牛仔布的概念。牛仔中的散品牌也较多，名牌类并不是太多。产地主要以 广东东莞，中山，福建石狮等较为知名。 3.裤子市场 裤子行业因其批发的量大，而且因尺码关系，一般要准备一组套号，形成类 似鞋类的批发系统。裤子批发在服装行业中独占一个区域。由于裤子一般是散牌， 专业化品牌少，因而裤子市场在零售中易形成单个类别。因裤子总体的价格不高， 因而裤子所占的商店面积一般比服装略少一些。批发群体主要以浙江人为主流。 北京的裤子市场以大红门商贸城3层为主要的批发基地，面向华北、东北地区批 发，并已形成了较有影响力的市场。 4.皮货市场 在中国北方已形成了一个皮货的细分化市场，尤其是在乌鲁木齐、哈尔滨、 河北辛集、沈阳等较严寒的城市都有皮货专业市场。其季节性很强，一般为半年 淡季半年旺季，而且因皮革的味道、对市场的新风系统处理等原因，所以皮货市 场一般占用的房间面积较大。皮货市场中除了产地海宁等有专业的批发市场外， 其他城市往往是集批发和零售于一体。皮货中的散牌较多，而正牌如知名的丹尼 奴、阿山皮衣等都比较贵。北京皮货外销主要是裘皮，主要集中在雅宝路裘皮街； 内销一般是皮草，裘皮类则较少，这是由于消费习惯与国外不同所形成的。 5.童装、玩具、儿童用品类市场 在服装批发领域内，童装常与成人装在一起销售，童装的单位面积对租金承 受能力比成人装低。北京的童装市场以沙子口童装批发市场闻名（现已搬