长沙八方小区地产项目行销定位跟推广策略.ppt

Contents 06年：长沙市房地产市场供需现状——总体均衡/局部失衡 06年长沙市商品房价格现况与走势预期 07年以来市场总体供需两旺 销售均价持续增长,明显处于上升通道上 　2007年上半年，全市商品房成交均价为3278元/㎡，同比上涨14.35%；其中商品房平均售价为3054元/㎡，同比上涨19.07%；商品房非住宅平均售价为5113元/㎡，同比下跌7.49%。 从走势来看，长沙市商品房均价目前处于明显的上升通道上，从各月的走势来看，整体价格呈上升趋势，且在今年上半年上涨幅度较为明显，今年6月份纯商品房、住宅成交均价与1月相比分别上涨223元/㎡、399元/㎡，涨幅分别为7.05%、14.14%。总体成交价格与供求失衡现象对应，在供应量增量减缓的情况下，市场销售在预期价格上涨的情况下不再“持币观望”，从而促使价格急剧抬升。　 分区来看，上半年各区纯商品房、商品住宅成交均价最高的为芙蓉区，为3682元/㎡、3353元/㎡；其次为开福区、雨花区，而岳麓区成交均价最低，分别为2879元/㎡、2736元/㎡。 户型面积供应结构逐渐调整 从市场供应情况来看，120-144㎡区间户型占比重最大，为27%；90㎡以下的户型供应占比为34%。从中可以看出，市场的供应仍以大户型为主。 从实际销售情况来看，120-144㎡区间户型套数占比最大，为30%；90㎡以下的户型销售占比为32%，基本与市场的供应相对应。这从中可以看出，市场消费观念仍存在着消费的不理性因素，大户型仍占据市场消费的主流，这也给宏观调控政策关于调控住房的供应结构带来一定阻力。 从同期商品住房各户型供销对比来看，由于今年上半年销售比较旺盛，上半年各户型的供销比均小于1，其中小户型的供销比接近于1。与去年同期相比，90平米以上户型供应量所在比例明显下降，而销售量长主要为大于144平米产品所在比例有所下降。从总体的供求结构来看，大户型依然是市场的主力户型，而对于小户型的消费在供应和消费上都有所增加。 未来90㎡以下户型竞争将更加激烈,紧凑型小两房,小三房将成为开发商努力的方向. 客户结构发生变化：“众星捧月”置业长沙 外地开发商的进入加剧了地价飚涨 新景祥市场研究观点 新景祥市场研究观点 八方小区项目市场发展机会 麓南片区供给现状 VS.麓北片区供给现状 大道纵横所形成的市府板块格局 竞争格局：品质楼盘的博弈 板块A:市府CPD概念府邸的区域界定 市府CPD区域的客群辐射分析 板块B:金星中路国际街区的区域界定 金星中路区域的客群辐射分析 金星中路板块典型案例：沁园春·御院 金星中路板块典型案例：美林银谷 板块C:桐梓坡/咸嘉湖板块的区域界定 桐梓坡/咸嘉湖区域的客群辐射分析 桐梓坡西湖典型项目：西山汇景 板块D:银杉板块的区域界定 银杉片区域的客群辐射分析 银杉片区典型项目：星蓝湾、香海西岸 板块内大盘云集， “豪强”扎堆，项目规模基本上都在500亩以上，07年以来众多大盘集中投入开发，竞争将异常激烈。 区域内项目容积率均在1.0以上，主要以别墅、洋房为主，部分项目以小高层为主，是河西“奢享型”“度假型”高端产品的主要供应板块。 区域内辐射客群广泛，主要以河西、望城自住客群，河东、本省外市、外省投资客群为主，客群基本上都为有车一族，事业有成的成功人群为主。 由于本项目主力户型面积在138平方米、160平方米，总价相对偏高，与金星北的低密度洋房和小面积的联排在价格上存在直接竞争。 金星北、雷锋大道区域的客群辐射分析 金星大道北板块典型案例：玫瑰园 从玫瑰园与苏迪亚诺看:金星北客群来自哪里? 客户职业与年龄构成分析： 成交客户区域来源及置业目的交互分析 麓北的产品供给模式分析 发展大势一：各组团城市概念的各显神通 发展大势二：河西“带状”居住大盘时代 发展大势三：产品“全面”差异化 西城客群消费特征分析1：细分市场明显 西城客群消费特征2：跨河置业 西城客群消费特征3：置业新趋向“小”和“远” 项目未来面临的全方位竞争 未来项目将面临着来自多个竞争圈层项目的激烈竞争，因此项目必须采取一个独树一帜的定位与开发模式，实现项目成功突围。 一、岳麓大道市府板块具有明显产品规划的均好性优势项目所带来的“短兵相接”； 二、金星大道中段将随着沃尔玛入驻、高星级酒店开业而日趋成熟，具有明显的新都市印象的高附加值和高增值性楼盘将“核聚”为岳麓区的标杆板块； 三、西湖逐渐亮相将带来高景观价值楼盘； 四、滨江新城所形成的新景观城市理念楼盘以及银杉板块的升级扩张； 五、金星中路北延伸带来的高性价比格调魅力大盘； 六、雷锋大道沿线超级大盘的低密度创新产品在总价上（如情景洋房）形成比较竞争。 综上，金星大道、岳麓大道的产品可谓精彩纷呈，各家都使出浑身解数，夺人眼球，谋求在这块新近崛起的