世联_苏州枫桥街道项目整体定位跟物业发展建议_195ppt.ppt

项目目标及背景 本项目位于苏州古城区与苏州高新区的连接处 处于高新区核心区的狮山商圈，周边城市商业、商务等功能完善 项目拥有深厚丰富的历史人文资源：枫桥文化、寒山寺、运河文化、枫津漕运河等历史人文资源；也是一代评弹名家徐丽仙的诞生地 项目四至——地块东西两侧为城市次干道，南临枫津河与居住社区，北依规划支路与居住社区 地块占地352亩，东西狭长约1.5公里；是新区稀缺的位于核心区的大规模可开发出让土地 苏州定位的两个方向：1- 千年历史积淀的文化古城，历史悠久，底蕴深厚，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市 苏州定位的两个方向：2- 世界第六大都市圈—长三角的重要核心城市，我国经济最前沿的现代化科技城市 历经2500年的发展后，苏州呈现了“一体两翼”的城市格局：核心古城的千年历史沉淀 与两翼的高科技现代产业区 苏州城市发展的两极化：最古典的古城与最现代的工业新区，在风貌、文化、生活等方面的两极化 作为国家历史文化名城的苏州，积淀下丰富的曲艺文化、织品和园林建筑艺术，享誉中外 但在城市发展演进中，传统文化基本成为单一的苏州观光旅游吸引物，从现代生活中逐渐淡却遗落——在年轻人中的断层、在新苏州人中的遗失 作为中国经济发展最前沿的城市之一，苏州将吸引大量高素质人口的涌入，最终成为以高素质中端人群为主流的橄榄型人口结构 本项目之于苏州的城市使命 未来苏州城市格局将由“一体两翼”向“双中心”转变，高新区与古城结合的主城城区成为未来苏州的CBD，城市主中心 本项目处于古城区与新区连接处，将承载古城文化、休闲、旅游等核心功能转移；融合传统古城与现代新区的特征，打造未来主城区新的文化与休闲核心 高新区将由“产业园” 向“产业新城”升级，投资环境改善和高层次商业配套成为区域的发展重点 中央商务区由的狮山商圈和未来的长江路商圈构成，规划为商务办公、休闲街区、会展、酒店等高层次商业配套功能 未来高新区中央商务区将完善“商贸中心+精神家园”的功能，打造主城核心，满足“产业新城”发展的需求 消费者对高新区发展前景看好，却缺乏配套严重不足，缺乏休闲娱乐的地方、缺乏商业、缺乏文化及精神归属感 丰厚的历史人文资源，但在现代发展中逐渐弱化甚至遗失；本项目需重新挖掘整合文化，打造苏州另一的文化核心 项目之于区域的使命 本项目的城市与区域使命 在现代知识经济、休闲经济的大发展下，现代人对文化与休闲等精神层面的需求不断凸现 苏州旅游业目前主要以观光旅游为主，未来地方特色文化体验、生态休闲、度假等多元化、个性化需求将大幅增长 苏州人群不再只满足于生产工作与生活的基本需求，休闲放松和精神文化的回归将成为生活品质升级的新诉求点 项目组进行了消费者调查，被调人群以高新区和主城区居住人口为主，人群结构青年，受教育程度高，收入水平良好，有一定的消费能力 样本总数40，均为有效问卷； 人口年龄区间集中于25-50之间，70%居住于高新区； 所调人群主要分布在私企、外企、政府部门，行业涉及政府公务员、金融、贸易、房地产、医药等多个行业。 消费者对购物、休闲娱乐、人际交往等中高端需求旺盛 消费者休闲娱乐出行频繁，单次消费金额高，显示出旺盛的需求和较强的消费能力：目的偏向放松心情与朋友聚会 休闲娱乐场所的环境、交通与特色性成为消费者的重要关注点，苏州现有的休闲娱乐场所无法满足消费者在这三方面的需求 消费趋势总结 苏州的商业处于综合性向个性化的转型阶段，主题性、个性化的特色商业成为发展趋势 苏州商业格局：“一个板块两心两轴四带”，项目位于苏州未来购物休闲聚集区古城核心商圈、高新区狮山商圈交接处，且位于东西发展轴上 在苏州的东西发展轴向上，已经形成了两大核心商圈，高新区商业发展相对落后 古城核心商圈是苏州商业的核心，发展成熟，主要包括观前、石路、南门三个商圈，但未来发展空间有限 观前街、石路、南门为现代商业代表，满足大众的需求为主的包含衣食住行娱的综合性商业，成熟度较高，但档次低 七里山塘街缺乏古典与现代融合，仅是复古；娱乐、餐饮配比小，功能相对单一 园区核心商业目前成熟商业是集中在湖西的中高端商业，档次高端，商业密度低 高端特色餐饮商业 ，功能单一，缺乏与苏州文化的融合，经营呈现出“黑白无常”现象 高新区的商业主要集中在核心区内，出现了 “一站式”购物中心和特色商业街两种形式 现代集中式商业满足区域及周边的大众消费需求，没有与文化交融；特色餐饮街是区域内的外籍高端人士的消费场所，功能单一 项目发展方向初判 项目打造KPI体系 传统的，又是现代的；文化的，又是特色的 本项目功能组合 我们用领先用户曲线来分析本项目目标客户各阶段的特征 五大计划打造 评弹文化待进一步的弘扬 徐丽仙艺术馆是弘扬苏州评弹文化的一个很好平台，在品味原汁原味评弹的同时，与现代人的生活产生关联 现有文化商业市场多以