汉略_精细致远的房地产成本控制跟道培训_51ppt_万科工程管理.ppt

精细致远的房地产成本控制之道 课程提纲 1、房地产全成本管理 1.1房地产全成本构成 1.2房地产成本管理方式的发展 1.3房地产成本管理的基本架构 1.4成本管理流程分析 1.5成本管理程序分析 1.6全面预算管理 1.7成本管理权限设定 1.8责任成本管理 1.9目标成本管理 1.10动态成本管理 1.11房地产成本作业过程 2、房地产工程成本控制及造价研究 2.1设计阶段工程成本的控制 2.1.1设计限额指标的设定 2.1.2建筑结构造价研究 2.2.3机电配套造价研究 2.2.4园建绿化造价研究 2.2.5设计优化 2.2采购阶段工程成本控制 2.2.1采购管理 2.2.2合同管理 2.2.3供应链管理 房地产成本构成分析 成本管理模式 成本管理流程 房地产开发阶段成本工作内容 各职能部门职责 各阶段各部门输出成果 成本管理程序 成本管理输入要素 成本管理关键点 成本管理输出 如何衡量绩效 支持文件 全面预算管理 预算管理程序 公司年度预算 公司年度预算计划 实施过程 动态成本构成 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 执行文件：《新项目可研成本测算》 设计成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 执行文件：《设计管理程序》 招标成本控制 控制要点：获取竞争性低价成本 逐步实施工程量清单招标 集团材料集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 执行文件：《工程及材料采购作业指引》 签约成本控制 控制要点：合同谈判 合同审批 控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则 执行文件：《合同与付款管理作业指引》 施工成本控制 控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制 控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则 执行文件：《顾客要求、设计及工程变更管理作业指引》 《签证管理作业指引》 结算成本控制 控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价 控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则 执行文件：《预结算管理作业指引》 销售承诺及物业管理成本控制 控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损 控制原则：不产生经营负担。 执行文件：《销售管理制度》 《物业管理制度》 2.1设计阶段工程成本控制 2.2采购阶段工程成本控制 2.3施工阶段工程成本控制 控制要点：分解明确、责任到人 控制原则：合理、领先 执行文件：《设计限额指标表》 单项造价研究之建筑结构 单项造价研究之机电配套 单项造价研究之机电配套 单项造价研究之园林景观 设计优化 控制要点：逐项落实、过程控制 控制原则：及时协商、兼顾运营 执行文件：《成本优化与控制作业指引》 采购管理 采购管理程序 工程与材料设备采购作业指引 合同管理 合同管理程序 合同与付款管理作业指引 房地产标准合同 供应链管理 供应链管理程序 供应链管理作业指引 施工阶段之三通一平 控制要点：通盘考虑开放区域、交付区域、施工区域的交叉 控制原则：一次规划、分期实施、减少浪费 执行文件：项目运营图、交付流线图 施工阶段之施工与营销配合 控制要点：要充分考虑样板房、开放区域、销售通道、销售展示时间 控制原则：围绕营销、区域合理、先快后慢、合同约定 执行文件：里程碑计划 项目运营图 施工阶段之基础施工阶段 控制要点：充分评估地质风险、基础设计及施工方案论证 控制原则：安全、经济 执行文件：设计及施工相关规范 施工阶段之主体工程 控制要点：约定清晰、查漏补缺、标准明确 控制原则：营销优先、专业兼顾 执行文件：各专业审核要点 施工阶段之建筑装饰 控制要点：样板引路、标准明确、报建验收、户图指导 控制原则：样板会审、客户优先 执行文件：交付标准