世联地产-中国城市更新的房地产市场化跟路102ppt.ppt

城市更新的市场化之路 分享内容 从旧城改造到城市更新 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合  西方城市更新的发展历程 中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性 在我国高速城市化过程中，一些城市的城市更新已经显现出与西方国家相似的历程 因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变 因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变 因此对比中西方城市更新发展历程，可以判断我国城市更新发展趋势——三个转变 结合世联实践我们对城市更新的理解和观点 城市更新是用一种综合的，整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，应致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的，持续性改善和提高。 随着社会进步和城市发展，中国城市更新将进入全新阶段……从搏奕到伙伴 从三方主体关系来看，目前我国城市更新的市场化运作主要有三种模式 模式一：政府+开发商模式 基本流程 内地大部分城市目前的主要做法 代表开发商：香港新鸿基、香港新世界、三亚创维鸿洲等 典型案例：三亚时代海岸 时代海岸区位优越，具有一线河景，远观山景、海景的资源 明显的功能分区使开发商极易“挑肥弃瘦”，对B区有有意放弃的嫌疑 政府对拆迁次序和开发次序的设置不当是其目标未能完全实现的主要原因 “拆迁一片、建成一片、使用一片”的改造思路，导致后期拆迁户坐地起价，拆迁成本增加，拆迁难以推动 开发商在资金运作的不规范，导致高管东窗事发，也是该项目未能最终完全实施的原因 模式评价 模式二：开发商+社区（股份公司）模式 基本流程 此种模式是目前市场化运作的主要作法，较成熟 代表开发商绿景、深圳新世界 典型案例：绿景新美域 绿景地产与沙嘴股份公司合作的又一成功项目 绿景旧改口碑进一步传播，促进深圳多家股份公司与其合作 典型案例：城市绿洲花园 上述两案例改造模式分析 模式评价 模式三：政府+开发商+社区（股份公司）模式 基本流程 此模式在我国目前处于开发萌芽阶段，尚在发展演进中，未形成成熟的操作流程。 代表开发商：金地、京基 典型案例：金地岗厦 改造背景 项目属于深圳CBD内的大规模城中村，与区域形象形成极大反差，格格不入 政府改造目标 改善环境、完善区域功能 岗厦现状概况 岗厦河园片区占地面积约20.2万m2，可建设用地面积16.16万m2 （包括学校用地1公顷）。 现状总建筑面积52.5万平方米。 现状净容积率3.2。 现状总户数478户，其中本地215户，外籍(含港澳台地区)263户。 现状居住总人口6.8万人，其中本地户籍人口1153人，外籍人口843人，暂住人口6.6万人，常暂比1：34。 困境：在现状3.2容积率的条件下，如何通过改造保证多主体、多目标的实现？ 三方伙伴关系的建立 在诸多限制条件下，各主体发挥各自优势，通力合作，保障项目顺利进行。 典型案例：京基蔡屋围项目 政府改造目标 巩固和提升蔡屋围金融中心的地位 开发模式 开发商与股份公司合作开发 三方关系 政府：全力支持，组织人力物力主导拆赔谈判 开发商：负责拆迁补偿安置，开发建设 股份公司：协助拆迁，参与决策 村民：对项目实施全程监督 案例启示：三方伙伴关系建立的关键点 模式评价 三大问题回答城市更新市场化之路 选择城市更新的六大理由 城市更新项目的选择是关键 滨水区更新的经典：新加坡河-从丑小鸭到白天鹅的传奇 在圣经里，河流代表着生命创造者的精神，并赐予我们生存的力量。新加坡河的传奇故事正是对这一古老寓言的经典演绎。 新加坡的血脉：河流的地理位置 新加坡河是一条海水冲涌出来的河，几乎贯穿新加坡的东西，但仅长4。1公里，尽头是大沟，但出口就是新加坡海港，并且面向印尼群岛， 新加坡河途经市区12座桥，两岸有诸多历史古迹。新加坡的历史、经济与社会文化都是沿着这条河流发展而来的。 繁荣的起点：新加坡河早期发展 早期的新加坡作为自由港，由于豁免进口税，货物价格低廉，各地商人都愿意来此交易。从1819年开港到1823年，仅仅四年时间新加坡就成为一个繁忙的港口。而由于新加坡河得天独厚的地位位置，使得沿岸建起数以千计的商行，一边是办公场所，一边是货物仓库。 更新的动力 更新：新加坡河浴火重生 从交通动脉到旅游圣地：以往的脏乱差已远去，新加坡河以被改造成娱乐、饮食、休闲河商业服务场所。新加坡河经历了近两个世纪的沧桑，从繁华到萧条，再从萧条到繁华，在新的功能地位下，新加坡河浴火重生！ 旅游者的天堂 　驳船所经之处是新加坡重要历史现场，也经过一些富有历史性的殖民时代建筑及桥梁。这包括莱佛士登陆岸口、禧街大厦、哥里门桥（俗称新桥）、霭仁桥、国会大厦、皇后坊、维多利亚剧院和音乐厅、加