房地产项目管理提升培训03.ppt

御嶺生活 地理位置 房地产项目管理 中海御嶺湾项目时间表 中海御嶺湾项目时间表 房地产项目前期策划管理 项目构思：中海御嶺湾以打造高端住宅小区为主导，以“居住在祖国的心脏”为特点开发的全新楼盘 市场调查：开展为期3个月的网上意见调查和1个月的目标客户群体调查。通过在人民网、新浪网上以问卷方式征求意见和建议分析市场动态。 项目策划：请专门的项目策划公司对用地、选址、市场调查、投资策划、市场定位、规划设计、销售策划、经营策划进行全方位的分析和管理 策划管理 可行性研究：提出可行性方案，对方案进行风险估算。 风险管理：对整个项目进行风险识别分析。 前期策划时间表2005年04月—2007年04月（共24月） 房地产项目组织管理 成立以公司副董事长为项目总监的项目监督办公室。 下设副总监和职能办事人员。 聘请专业的项目管理公司进行现场管理，具体的由受聘单位具体操作和管理。 聘请建设单位对工程进行建设，并派监理公司进行监理。 项目组织结构的设计过程 房地产项目组织管理时间表 房地产项目计划系统 计划整体系统 工期计划 成本计划 项目资源计划 房地产项目计划系统时间表2008年1月2009年3月（14月） 房地产项目控制与实施管理 房地产项目营销管理系统 营销准备 营销管理 房地产项目控制与实施管理 营销准备（不含市场开拓）：2009年3月—2010年2月。 市场开拓：2010年3月—2010年12月 实施营销：2011年1月 房地产项目后期管理 竣工验收 项目评价 Table 凌洁冰：房地产项目管理 项目介绍 南海御嶺湾位于首都北京南海公园湖畔，距离故宫博物院、天安门广场仅2000米。紧邻 北海公园、中海公园、南海公园；项目所处区域为成熟的低密度生活住区和办公区，与中南海仅一墙之隔。生活配套极为便捷，麦德龙、欧尚、人人乐、西单商场、乐宾百货环侍左右。有西长安街、府右街 为主干道，交通便捷。 周边配套 商场：仁和春天百货、沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、乐宾百货、西单商场；教育：北京161中学、北京大学、清华大学等 医院：北京大学医学院 银行：中国银行 建设银行 工商银行 交通银行 邮局：中南海邮政所；其他：故宫博物院、天安门广场 小区内部配套：景观游泳池、网球场。 1 前期项目管理 2 房地产项目组织系统 3 房地产项目计划系统 4 5 6 房地产项目控制与实施管理 房地产项目营销管理系统 房地产项目后期管理 2009 2008 2007 2005 step1 step2 step3 step4 项目管理预售之前时间表 2012 2010 step1 step2 项目管理预售和竣工时间表 项目构思2005年4月（1月） 市场调查2005年5月—2005年9月（4月） 项目策划2005年9月—2006年10月（12月） 可行性研究2006年10月—2007年1月（4月） 风险管理2007年1月—2007年4月（3月） Insert text here 确定项目目标 设 事 设机构 设 人 实 施 实现目标 定职责 授权 分层次 定制度 目标划分 工作划分 机构及职能划分 人员及权责确定 检查及反馈 组织运用 2007年4月—2008年1月（九月） 机构组建（1月） 选择公司并对资质进行 审查考核（6月） 组织管理准备（3月） 项目内容计划（2月） 工期计划（6月） 成本计划（6月） 资源计划（2月） subject 0.5年以内 成本核算不能高于或者计划资金的20%以上 与他方代表签订的所有合同均按时完成 项目 时间安排 进度控制 质量控制 环境保护控制 按照规划要求，最迟工期不能超过半月 按照国家相关要求，符合国标 按照环保要求，对环境进行严格控制。包括噪音、固体、气体污染等 建设方必须按照合同约定条款履行相应的合同义务 前期准备 成本控制 合同控制 实施控制 市场拓展 营销准备 实施营销 代理商选定 人员培训 售楼现场装修、设计 售楼部选址 环境改造及其他 市场拓展 实施营销 广告宣传 人员、公关推广 营销、促销 网络直销 现场销售 展会销售 1 竣工验收 2 项目评价 3 物业服务 内容 竣工文件 立项文件 设计文件 监理文件 竣工图 施工技术文件 拟定评价大纲 成立评价小组 竣工及生产经营中的资料 建设前期资料 综合评价 分项评价 评价结果反馈有关部门 评价结果检验 制定计划 收集资料 评价阶段 总结阶段 物业服务基本程序 物业管理 物业管理的早期介入 物业管理部门的成立和物管人员的选拔和培训 规章制度的制定 物业的验收和接管 业主入住 档案资料的建立 日常管理和维修养护 配套设施的完善和系统的协调 2009级房地产经营与估价3班 专业班 小组成