世联-亿阳北京西山杏石口项目整体定位跟物业发展建议终期稿-121ppt.ppt

亿阳集团西山杏石口项目整体定位及物业发展建议终期提交稿 谨呈：亿阳集团北京象地房地产开发有限公司 项目各阶段工作回顾 项目小组结合特定项目案例分析，收集了大量数据并进行了多次访谈 本报告的成果框架 开发商目标及约束条件 项目背景情况 本报告的成果框架 北京市城市规划——项目位于海淀区边缘非经济发展带上，未来没有强势产业支撑 区域规划关键词 西部生态带 绿化隔离带 城市功能拓展区 西部区域房地产市场项目呈整体分散、相对集中分布，整体供应量趋小 区域内住宅项目分布有向景观资源中心聚集的趋势 区域内非住宅产业项目由产业中心向外辐射分布 一路之隔的西山人文景观资源成为区域品牌名片的同时造成区域认知惯性 项目地块具有一定昭示性和通达性，周边自然环境极好，配套及商务氛围稀缺 项目通达性较好，但公共交通通达性较弱 具备良好的自然资源和景观资源 周边形象较差，缺乏商务和城市氛围 区域现有生活配套及商务配套比较缺乏 项目整体基调仍然需要以商务型物业性质为主要性质 项目界定—— 稀缺的自然资源型低密度商务综合体项目 本报告的成果框架 一、办公物业市场 国内市场中，写字楼可行的销售方式共有三种 西部强势商务区域的分割写字间物业是项目未来主要竞争来源，价格有比较明显的区分 西四环区域新增供应量极小，区域价格平台约1万元/平米左右 西四环区域办公物业新增供应量极小 目前区域历史价格平台为1万元/平米 写字楼租金上涨，部分已超过4元/平米天 中关村区域竞争激烈，价格平台超过1.5万元，价值体系与本项目不相符 中关村区域的企业以大型的IT科贸企业为主 产业人才聚集和土地稀缺推升区域价格，形成整个海淀区商务物业价格峰值区域 区域已形成中心化趋势 上地片区项目以中端写字楼和大规模产业园地为主，价格平台约6000-7000元左右 上地产品竞争体系： 低价-规模平衡 办公环境升级 产品建筑价值 独栋总部型办公物业市场化供应较少，但特征明显相似 单体面积需求集中在3000平米左右，但单价实现较低 大宗定向销售属定制型消费，其非市场行为导致客户定位及物业发展建议失效 举例 北京金运大厦 天津环渤海大厦 总部基地的部分园区 项目的最大增值机会在于与西四环区域而非中关村及上地项目竞争，建立差异性比较优势 独栋总部办公物业从全市的纯市场销售角度不利于高单价的实现 项目作为大宗物业整体定向出售可能存在一定价格提升的市场机会 二、商务会所物业市场 什么是商务会所 描述性定义： 可被企业或个人独自拥有的 同时具备休闲居住功能和商务沟通功能空间的 用于商务会晤、各类会议以及各种形式交流的场所 项目组研究了市场常见的企业商务会所的五种开发模式 五种模式的商务会所在北京市场中实践和经验给本项目带来的启示 政府关系主导模式的商务会所选择对物业的位置和隐蔽性最为挑剔 举例： 西长安街附近部分住宅院落被用于部分公司的驻京部门用于政府关系联络 会议功能主导模式是市场上最显著的商务会所产品，对周边环境要求较高 举例： 怡生园会议中心、 九华山庄、 稻香湖度假村、 京津新城中的企业会所型别墅 客户具象： 一汽大众在九华山庄租用标准公寓及部分别墅用于召开某部门年会 通用公司意向购买京津新城中一栋独岛别墅作商务会议中心 …… 交际功能主导模式的商务会所比较强调私属领地或上层氛围的营造 举例： 京城四大俱乐部 长城脚下的公社 棕榈泉国际公寓顶层 客户具象： 棕榈泉国际公寓的顶层整体出售给一位外贸行业企业主作为私人商务会所 短期接待主导模式比较强调短期高档居住和城市商务沟通环境的统一 举例： 北京饭店 长城大饭店 棕榈泉国际公寓 石上清泉（顺景园） 客户写真 中外运集团常年在市内酒店召开短期商务性会晤 神州数码集团选择市内高档酒店作短期产品推介会 亮马名居顶层整售，客户常用来招待个人来访 度假居住主导模式以居住性和环境品质为关键要点 举例： 月亮河度假村 第一城 西山流水别墅 财富公馆 客户具象 国电集团以1500万元在西山美庐购置两栋中等面积别墅 商务会所市场成交项目主流需求面积在1000-2000平米左右，总价上限约2000万 会议功能主导型商务会所对应本项目自身条件匹配度和可作为性最高 项目建筑规划必须适当调整，整栋垂直分割，减小单体面积至总价2000万左右，形成独栋最佳 商务会所要求更大比例的园区和单体内部配套 本报告的成果框架 项目问题与形势解析——在同一个项目中平衡风险趋向和风险规避两种期望 如何在高成本的基础之上平衡风险并获得较高利润成为项目定位的关键问题 本报告的成果框架 项目SWOT分析 项目整体开发战略 战略诠释 本报告的成果框架 依据项目弹性物业开发战略，项目产品将针对三类客户群的商务空间需求 大规模办公园区客户定制化程