宏观经济跟房地产投资机会.ppt

住宅销售价格与住宅销售面积折线图 结论 国内二三线城市的房价上涨是与国民经济的发展是一致的，有坚实的经济基础，因此不会受到较大的影响。 从城市化进程来看，东部地区较低城市化率的省份城市在本轮发展过程中存在较大的投资机会。 由于中国城市空间分布不均，城市发展速度不同，发展和投资机会有先后。 因此，我们认为在长三角、珠三角和京津塘区域附近的二三线城市具备更大的投资机会。 中国经济的快速增长 居民收入有了较大提高 投资性购房和二次置业大幅增加 住房刚性需求增加 房价上涨原因存在区域差异 2008年，各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也逐步增加。我们认为，房价下跌的主要原因包括以下三点： 1.国家宏观政策调控 2.消费者对预期不高 3.美国经济危机影响 数据来源：国家统计局 99.50 100.00 100.50 101.00 101.50 102.00 102.50 05/07 05/08 05/09 05/10 05/11 05/12 06/01 06/02 06/03 06/04 06/05 06/06 06/07 06/08 06/09 06/10 06/11 06/12 07/01 07/02 07/03 07/04 07/05 07/06 07/07 07/08 07/09 07/10 07/11 07/12 08/01 08/02 08/03 08/04 08/05 08/06 08/07 08/08 08/09 08/10 房屋销售价格指数 新建商品住宅 二手住宅 2008年8月起房价下降 1998-2002年：国家出台了各种启动住房消费，促进房地产业发展政策； 2003-2007年：国家对房地产市场实施宏观调控政策，稳定房价，引导合理住房消费；持续的调控，房价已经在2007出现了增速变缓。 2008-至今：加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 2008年下半年以来，伴随国际经济环境急转直下，国内经济困难明显增加，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展，对实现经济“软着陆”意义重大。中央连续两次出台房地产调控政策，降低居民购房负担，增加住房交易量，以减少房地产市场波动对宏观经济造成的冲击。 自2004年至2008年上半年，国内房价持续上涨，尤其东部沿海某些大城市房价上涨过快，居民购房压力增大；加之国内经济增速趋缓，消费者对预期不高，产生了持币待购的观望心理。需求下降，房价下跌。 由美国次贷危机引起的全球性经济危机，自2008年以来，波及的范围越来越广，逐渐影响到了我国的实体经济。特别是我国出口企业受到了严重的打击，数万家企业面临倒闭。 我们认为：2009年中国房地产依然存在投资机会。 在全球经济衰退的背景下，我国经济形势并不乐观。房屋销售价格和销售量大幅下滑，市场观望氛围浓厚，短期内难以走出低迷。 但是，如果2009年国家实施财政政策和适度宽松的货币政策，国内经济发展有所好转，不出现较大退步，国际经济环境逐渐变好，同时消费者对预期较好。住房需求增加（投资性和非投资性需求）房地产市场回暖是必然。 因此，从整体上看，今年国内房地产市场依然能够平稳发展。 特别是，东部沿海地区的二三线城市具有更多更大的投资机会。 * 黄 振 宇 11 一、1998-2007年中美房地产价格比较 二、美国房地产市场为什么会出现问题？ 三、1998-2007年中国房地产价格上涨原因区域差异分析 四、2008年中国房地产价格下跌原因分析 五、2009年房地产投资机会 说明：假设各指标1998年为1 。 1998-2007年，美国房价增幅大于各项经济指标增幅。2006-2007年美国房价增幅变缓 2003-2005年，美国房价涨幅远大于美国各项经济指标涨幅。 美国房价增幅是GDP、可支配收入和工资增幅的1.03、1.12 和1.23倍。 说明：假设各指标1998年为1 。 房价涨幅低于各项经济指标 与美国相反，1998-2007年中国各项经济指标增幅均高于住宅价格增幅。自05年以后，中国房价增幅较大。 1998-2007年中国各项经济指标增幅是房价增幅的1.87、 1.53和 1.31倍。 1998-2007年，中国 国内生产总值、可支配收入和工资等指标增幅远远超过房价，美国正好相反。 与我们普遍感觉房价快速增长不同的是，我国居民实际购房能力在逐年提高。 因此，中国本轮房价上涨具有坚实的经济基础，而美国房地产市场存在泡沫。 我们认为，主要包括以下三个方面： 1.美国房地产价格上涨幅度高于经济发展增幅 2.房地产市场中投资（机）类和二次置业推动房价上涨 3.美国金融市场宽松，房地产次级住房贷