世联-郑州鑫苑经三路项目定位跟物业发展建议113ppt-5m.ppt

郑州鑫苑经三路项目定位及物业发展建议 谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限公司 项目研究工作的阶段划分 世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。 现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。 技术路线图 区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。 突破3500意味着什么？——主打商务方向、写字楼与公寓相结合 用预期目标扫描市场机会 （一）传统住宅市场扫描 大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500 我们不具备占位高端住宅的资源，不适合做城中豪宅类产品 （二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼 纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。 （三）典型小户型产品扫描 普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会 突破3500意味着什么——项目市场边界内的机会点小结 技术路线图 城市房地产格局——“东北富、西南贫”。中区和东区集中了大量政治和商务资源，而北区则以居住为主导方向。 本项目处于中区、东区和北区的交界处附近，属于当前的热点区域。市场边界包括旧城成熟商务区及郑东新区 区域价值分析——商务价值居住价值 经三路属郑州最成熟商务区，但向北的发展受到东风渠的阻隔，商务氛围被弱化 “财富大道”经三路过东风渠后主要为住宅区，配套水平和商务氛围明显下降，交通略显不便； 片区周边无重大商务配套或市政亮点，属规划住宅区，非强势扩展区、客户、价格难形成突破 宗地为长方形形状，东西长150米，南北宽约60米； 2、四至范围：东为移动公司家属院，有围墙区隔；西临经三路；北面为工行河南分行营业科技大楼；南面为华通丰田汽车服务有限公司（汽车维修、保养店）； 3、宗地地势平坦，同周边地势高度一致，地块西面有一个东西宽5～8米，南北长50～60米，高约2.5米的小土包，东面有4排工棚（可以作为施工临时建筑和工棚使用），北面有硬质水泥道路可以做施工道路使用； 4、宗地原属于工行河南省分行，目前为空地，无需进行拆迁。 地块四至——位临主干道，与北环交接，交通通达性好，但地段周边形象和昭示性一般 项目地块北面为新建的工商银行大厦和移动通讯大厦 技术路线图 假设的三个前提 市场扫描机会点 提出假设 技术路线图 提出假设是第一步，关键是如何求证我们的假设 近年中区和北区是写字楼市场热点区域。而东区CBD建设导致写字楼市场开始新一轮的集中放量 按区域来看，投放、销售量最大的是中区，近几年累计投放23.66万㎡，销售18.41万㎡；主要以商住楼为主； 郑东新区在11月底开始集中放量，出现供销两旺的势头。 区域写字楼划分的四种类型 通过写字楼市场横向比较，实现目标意味着跳出价格驱动型的局限，在产品形象上取势，与经三路市场主流地段借势型竞争 提出假设是第一步，关键是如何求证我们的假设 本区域集中了郑州市最主要的中小商贸及服务型企业，构成写字楼市场的需求主体 中小型企业对写字楼的需求旺盛——售价3000～3500元，租金在1～1.5。 70%的市场有效需求集中在300M2以下。 经三路写字楼市场的主流客户细分 综合素质：位置和形象档次是这类消费者的首选，在经三路上兼有两者的产品稀缺 区域条件：知名度是消费者首选条件。项目可向经三路借势 内部硬件配套：入口大堂和户外广场是首选条件，在目前经三路主流市场比较欠缺 配套服务：商务中心和银行是关键因素。目前主流市场的商务中心功能相对单一 银行、商务中心等必要配套仍是客户要求的重要服务。 对于休息露台、咖啡厅、多功能厅等体现写字楼档次的服务配套寄于一定期望。 区域主流产品的外在形象特征 ——缺乏昭示性和形象力 经三路中小企业需求特征： 面积：100～300M2； 价格：3500左右； 物业类型：商住楼 需求现状特征： 看重交通和区位，便利对外联系； 寻求同类聚集； 看重性价比，对物业形象的需求居次. 主流产品的内部配置不能与客户新增长的需求相匹配 结论 提出假设是第一步，关键是如何求证我们的假设 案例：深圳CBD及周边地区的开发进程 深圳CBD写字楼客户特征 中心区写字楼开发阶段与入驻客户类别的一般规律 CBD 各类客户的置业特点小结 郑东区供应情况——中端商住楼 郑东区供应情况——中档写字楼 目前郑东新区起步期以投资型产品为主。在中心区建设未成熟之前，不会在中小企业自用