济南西部房地产市场整体研究探究_59ppt_xxxx年.ppt

西部位于整个济南的西南角，是济南连接内陆其他地区的必经地，是济南的西侧咽喉 济南城市整体朝东朝西发展，西客站是城市三大优先发展区中的重点发展区，是未来开发的热点 西部区域在售项目大部分沿纵横交通干道纬十二路和经十路分布，很少项目分布在其他位置 西部市场整体均价逐步上升，但涨幅较小，走势稳定，未来依然呈小幅上涨 在售项目供应的两室户型面积集中在42-80㎡，三室户型面积集中在86-126㎡之间 除去长清和尾盘项目，西部楼盘平均去化速度约50套/月（恒大绿洲和常春藤不在统计中） 在售项目总价区间集中在70万-110万，区域内楼盘总价超过110万后去化速度即开减慢 西部楼盘总价70万-110万的市场比重最大； 统计中总价超过110万的楼盘有新世纪阳光花园、卢浮公馆、阳光100部分大户型，去化速度较慢； 总价110万是西部客群购房的一个极限； 从销售周期看，在售项目未来一年内后续供应量充足，西部市场认知程度提高，竞争相对激烈 户型较好，符合传统方正住宅理念，能够满足客户的改善性需求和享受性需求 1-6号楼皆为板楼式高层，户型方正、南北通透、全明设计， 个别户型设计欠妥，功能分区不明显，如右下图，餐厅设计很不到位，不符合两墙夹一角的规范，餐厅处于厨房到客厅、门口到客厅的过道上，极不方便。 客户来源 以槐荫区为主的周边单位，省立医院、电力局等，及市中区和天桥区。客户年龄 购买97平米户型的以单身的和购买婚房的年轻人为主； 135-144的主力户型的在30-59岁年龄段。客户职业 大多数为个体经营者、政府从业人员、事业单位从业者、企业管理人员、高级白领、社会英才、顶级贵族。购买客户以企事业单位从业者为主。客户关注因素 开发商的品牌、优越的区位、便利的交通、精致的产品、优惠的价格、完善的配套、升级潜力。主要关注因素为交通方便、开发商的品牌和产品的品质。客户了解途径 晚报、电台广播、路牌广告、网络、路过偶见、朋友介绍。以媒体广告为主。客户购买动机 自住（改善型居住和享受型居住）、给老人居住、投资。绝大多数为自住。 中小学：营东小学、济南新世界小学、西侧的规划小学、第十二中学、纬十二小学 综合商场：华联、嘉华、银座中心（在建） 幼稚园：槐荫实验幼儿园 银行：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、济南商业银行、交通银行、邮政储 邮局：邮政商厦邮电支局 医院：山东省立医院、山东省儿童医院、济南市槐荫人民医院、山东省红十字医院 餐馆娱乐：香源宾馆、梦幻歌城、天云间歌艺城 客户追求高品牌生活的需要 市场的低迷、快速的资金回笼的需要，导致房价偏低；优惠的促销政策，推动火爆销售 新里·卢浮公馆 新里的法式建筑风格外观优美，配套以及交通都十分的便利，适合成熟的三口之家居住，个人认为并不适合年轻人的首次置业。 本案 银座中心 华联商厦 嘉华 实验幼儿园 槐荫人 民医院 济南三 十五中 济南 二十中 济南卫 生学校 槐荫电 力大厦 省立 医院 市立五院 省儿童医院 第十 二中学 邮政 商厦 新里·卢浮公馆 中心城区西部最佳位置交通方便快捷，环境优越，布局合理，尤其是性价比高，周边有华联银座国美生活很方便是居住的最佳选择 思考： 1. 为什么建大户型的高档住宅？ 2.为什么销量火爆？ 新里·卢浮公馆 三度开盘，三度热销 首次开盘4亿业绩证明了“绿地力量”； 二次开盘的3亿硕果证明了“绿地速度”； 三次开盘劲销书写了“绿地现象”！ 销售情况 树立集团强势品牌的需要 理由一 这是千亿级地产航母绿地集团献礼济南的第一个项目 因些绿地采用“新里”品牌，以达到“不鸣则已，一鸣惊人”的震撼 即将开工1.经四纬二400米山东第一高楼项目，250亩 建筑面积约60万平方米2.南北康项目， 2500亩 建筑面积约250万平方米3.京沪高铁济南西客站站前综合广场项目，109.5亩 建筑面积约40 万平方米4.腊山片区项目， 2850亩 建筑面积约250万平方米 已开工1.普利门260米普利中心项目，20万平方米 20亿元2.中大南旧城改造项目，49万平方米 37亿元 理由二 政府对西部片区采取了优先发展战略，随着西部的崛起和辐射范围的扩大及城市中心区的东移，必将带动本地段价值提升。 本项目坐拥西客站、银座中心商圈，东临市城核心区，升值潜力无限。 项目所在地段处于连东贯西，承南接北的位置，具有巨大的升值潜力，适合开发高档住宅 西客站片区 纬十二阳光新路商圈 本案 东 部 区 理由三 西部各大在售楼盘的户型面积正在从紧凑型二室和三室向享受型的二室和三室转变； 本区域高端住宅市场有着巨大的潜在需求，目前本区域高端住宅存在市场空白； 区域内大部分高端消费群