讲义-房地产投资价值评估跟经济评价ppt.ppt

辽宁天力 房地产投资价值评估与经济评价 辽宁天力集团 王学哲 电话BLOG：/wangxuezhe 目录 课程目的 基本概念-房地产投资价值评估 基本概念-房地产投资价值评估 基本概念-房地产项目经济评价 基本概念-房地产项目经济评价 基本概念-房地产投资价值评估与经济评价关系 潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型 潜在市场-传统征地、拆迁鉴证评估的转型 潜在市场-传统房地产抵押鉴证评估的升级 潜在市场-传统房地产抵押鉴证评估的升级 潜在市场-传统司法鉴定评估的改进 潜在市场-传统司法鉴定评估的改进 潜在市场-新兴房地产投资价值评估业务 评估指标 基本方法 重要手段-利润剖析方法 重要手段-利润剖析方法 重要手段-利润剖析方法 重要手段-多方案对比法 重要手段-多方案对比法 重要手段-多方案对比法 重要手段-多方案对比法 重要手段-多角度分析法 重要手段-多角度分析法 重要手段-多角度分析法 王学哲 2010-7-11 /wangxuezhe * * 2010年度房地产估价师继续教育全国必（选）修课 基本概念 潜在市场 评估指标 基本方法 重要手段 传统的房地产估价服务主要以抵押、拆迁、司 法鉴定、入资、课税等鉴证类业务为主，其特 点是①规则性强②技术含量不高③结果式服务。 鉴证类业务为主的市场突出特点是①行业门槛 低，难以形成技术壁垒②市场竞争激烈，业务 压力大③社会认可度低，收费困难。 咨询是相对鉴证而言的，是改变传统市场问题 的必然选择。咨询类业务特点与鉴证类服务相 反①实用性强②技术含量高③过程式服务。 投资价值评估是咨询类业务的典型代表，也是 与传统房地产估价结合最紧密业务。 课程目的： 通过本课程的共同学习，目的是要参加继续教育培训的估价师对房地产投资价值评估业务的市场前景、技术理论有更深入的了解，理解、接受并运用这一新思路，为估价机构和估价行业发展服务。 房地产市场价值：是指某房地产相对于一个典型投资者（一般 人，代表了多数人的意愿）的价值。市场价值来源于市场参与者的共 同价值判断，是客观、非个人的价值。 房地产投资价值：是指某个特定投资者，基于个体的需要或意愿，经过理智的分析，对投资某房地产（含土地、在建工程等）的认可价值。 房地产投资价值评估定义： 是指房地产估价机构，受相关方的委托，以投资行为实际为基 础，对投资对象房地产投资价值做出科学评价和估计的专业行为。 房地产投资价值评估的定义 条件 结果 原则 3.更强调合理性原则 4. 传统方法与经济评价方法相结合 2.基于特定对象 1.非市场价值 5.多方案比较、多结论 房地产投资价值评估的特点 方案 房地产 投资价值 评估特点 方法 房地产项目经济评价定义： 是指专业人员应用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法对房地产项目产生经济效益的能力进行分析和评价的过程。 房地产经济评价的定义 房地产估价定义： 是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。 方法 结果 房地产经济评价方法的特点 ◇微观效益指项目的财务效益，宏观效益则指项目的社会效益（或国民经济效益）。 ◇ 一般房地产项目站在社会投资人的角度，只需进行微观效益分析。 ◇站在政府或其他公益人群的角度，好需要考虑项目的社会效益。 ◇对于一些公益性的、长期的、对社会发展有较大影响的房地产项目，有时财务效益和社 会效益是相辅相成的。 ◇财务效益分析的过程和结论一般以定量为主，定性为辅。 ◇社会效益分析的过程和结论一般以定性为主，定量为辅。 ◇具备条件的，应尽可能的进行定量分析 静态分析的指标主要包括利润总额、收入总额、投资利润率、资本金利润率，而动态分析的指标主要包括内部收益率、投资净现值、投资回收期等。静态指标计算相对简单，一般能够较好的反映项目在一定时点的具体经济指标，但由于未考虑资金的时间价值，一般不宜直接作为经济评价的依据。具备条件的，应更多的采用动态分析方法。 微观效益分析与 宏观效益分析 相结合 定量分析与 定性分析 相结合 动态分析 与静态分析 相结合 房地产经济评价的特点 房地产投资价值评估 传统房地产评估 房地产经济评价 评估结果 明确的绝对值 区间式、附条件 50% 50% 评估原则 合法性原则等 满足委托目的性原则 30% 70% 评估方法 传统成本、假设、收益等 流量分析、量性、 、宏微、动静结合 60% 40% 评估依据 法规-权属-规划-实际 实际-规划-法规-权属 50% 50% 评估程序 依规范 无明确程序 30% 70% 评估报告 依规范 自