教本-物业管理市场.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（）专业提供企管培训资料 《物业管理市场》 内容简介： 本书主要介绍了物业管理市场的产生、发展、特点、制约机制、运行规律和相关主体在市场运行各环节中的工作程序，以及政府对物业管理市场的管理和调控等问题。 前 言 物业管理服务在我国登陆已经二十余年，但这种服务大多不是在开放的市场中进行的交换,而是由房地产开发商直接派给了自己的管理部门，供求双方均无选择的自由，使物业管理的发展受到一定影响。《物业管理条例》及其配套法规的出台，改变了这种私相授受的交换方式，保护了业主的合法权益。现行的法规强制达到一定规模的住宅物业必须公开招标，物业管理企业可以在完全开放的市场上公平竞争。国家通过立法所创造的需求，拉动了物业管理市场的发展。但由于我国物业管理市场启动较晚，市场运行中的许多问题都值得探讨。本人不揣冒昧，根据自己对国家法规政策的理解和招标投标策划中所得到的教训，对物业管理市场相关问题提出一些看法，并将其编辑成书以飨读者。 天津财经学院首席教授、博士生导师、微观经济研究所所长、乌克兰国家科学院名誉院士罗永泰担任本书主审；天津市土地局南毅同志和天津市物业管理办公室王军同志及其他各位领导为本书的编写提供了大量资料；全国房地产行业培训中心的马丽参与了本书的校对在此一并致谢。 由于本人水平所限，肯定有不少疏漏谬误之处，尚希业内专家不吝指正。 作者 目 录 第一章概述 第一节物业管理市场的产生与发展 第二节《物业管理市场》研究的范围 第三节基本概念和基础知识 第二章物业管理服务的特征 第一节物业管理服务的特性 第二节管理模式的特点 第三章物业管理市场的特征 第一节没有“物流”只有“人流” 第二节供求关系确定方式的特殊 第三节国家干预 第四节供求主体特殊 第五节各主要环节的时间顺序错位 第六节受其载体的牵制 第四章物业管理市场的主体 第一节供给主体 第二节需求主体 第三节协调主体 第四节非市场行为主体 第五章物业管理市场的运行机制 第一节供求之间制约机制 第二节价格调节机制 第三节政府的监控机制 第六章物业管理市场上中介的服务 第一节物业管理市场上的代理 第二节物业管理市场上的咨询活动 第三节物业管理市场上的居间活动 第七章物业管理招标 第一节物业管理招标内容和招标形式 第二节招标的组织 第三节招标程序 第八章物业管理招标过程中的主要文件和表格 第一节招标公告和招标邀请函 第二节招标文件 第三节其他文件 第九章物业管理市场营销 第一节物业管理市场营销与其他市场营销的区别 第二节 物业管理市场调查分析 第三节 市场细分 第四节 目标市场的选择 第五节 练好内功打造市场名牌产品 第十章物业管理投标 第一节物业管理投标人 第二节投标目的 第三节投标程序 第四节投标决策 第五节投标宣讲和答辩 第六节夺标策略 第十一章投标文件 第一节投标文件的主要内容 第二节标书的包装 第三节制定标书的几个关键问题 第十二章物业管理决标 第一节决标的原则 第二节决标程序 第三节决标技术 第十三章物业管理市场的法律保障 第一节相关法规政策 第二节相关合同 第三节法律服务 第十四章物业管理市场的监督管理 第一节物业管理市场上目前存在的问题 第二节市场化的引导 第三节 物业管理招标投标管理机构 第四节 对招标投标过程的监督管理 第五节 物业管理招标投标公证 第六节 交换过程的管理 房地产在消费过程中有多种管理模式。解放以后我国城市房屋的产权多为公有，国家一直委托房地产行政主管部门采用行政手段来管理。改革开放后，产权结构发生了巨大的变化，传统的管理模式已经不能适应多元化的产权结构。因此，迫切需要一种新的管理模式替代传统的管理模式。但是究竟采用那种模式进行管理为好，在当时尚无权威性的结论。从八十年代初期到九十年代初期，出现了多种管理模式并存的局面，如：街道管理、开发商管理、物业管理以及街道、开发商和居民的三结合管理等。直到1993年经过十几年的工作实践和专家论证、总结一致认为，专业化、社会化、企业化和经营型的物业管理，是现阶段房地产消费过程中的最为理想的管理模式。 传统管理模式和新兴的物业管理模式的最根本的区别，就在于传统管理模式是计划经济的产物，而物业管理是市场经济的产物。要想推进这种管理模式使物业管理快速发展，就必须对物业管理市场的产生、发展及其运行的规律进行深入的研究。 第一章概述 第一节物业管理市场的产生与发展 一、物业管理市场启动 物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果，社会分工深化必然导致制度化交换机制的建立。科