物业管理跟房地产开发30 物业管理实务.doc

第五节 ?物业管理在房地产开发中的作用? ?一、物业管理在房地产开发中的地位? ?(一)市场经济中产品生产过程? ?市场是商品经济的集中表现。社会分工是商品经济和市场存在与发展的基础。马克思指 出：“由于社会分工，这些商品的市场日益扩大；生产劳动的分工，使它们各自的产品互相变为商品，互相成为等价物，使他们互相成为市场。”列宁也指出：“哪里有社会分工和商 品生产，哪里就有‘市场’。”从这里可以看出，市场和商品经济密切联系。商品经济越发达，市场越发达，市场对生产和消费的作用也就越大。市场和商品经济的共同基础是社会分 工，社会分工越发达、越细密，市场容量和范围也就越大。现代化的市场经济以其自身巨大的渗透力打破了封建割据、地区封锁、小农经济的自产自足的生产模式，从而形成了社会化 大生产。从市场学观点来看，一个成功的产品要占领市场，并在市场中占有较大的份额，就必须把产品放到市场环境中去考察、去检验。要通过调查、研究，分析市场对产品生产每一 环节的直接、间接的影响和要求，来决定产品生产的全过程，并且随着市场的变动，不断搜集、反馈信息，以此来调整生产各环节，使之适应社会需求。? ?这一循环良性运作的结果，将使产品不断更新换代，紧紧跟随市场的需要，不断创造新 的完美，满足人民日益增长的物质需要；同时，不难看出在这一循环中，售后服务这一环节有着相当重要的地位。它是上一生产循环的延续和发展，又是下一生产循环的开端，是一个 承前启后的环节。缺少这一环节，生产循环就会断裂，产品将与消费者失去联系，将给产品的改造带来困难，久而久之，产品将老化，从而在市场中失去应有的地位。因此，国内外成 功的企业家都非常重视售后服务这一环节。如国外的“丰田”、“本田”等企业，其售后服务网点，遍布世界各地，哪里有产品，哪里就有其售后服务。又如国内的青岛海尔集团，也 十分重视售后服务。凡是购买青岛海尔冰箱的保质期要比通常产品的保质期多延长一年的售后服务，一旦使用中发生故障，只要向维修门市部打个电话，就会有人立即上门服务，解决 困难，同时还收到总厂邮来的慰问信。正是由于注重售后服务，使其在人们心目中留下了良好的印象，购买该厂产品的人越来越多，使其产值利润成倍地增长。1996年4月2日《人民日 报》报道的一则消息中称：海尔的销售收入从10年前的348万元起步，发展到1995年的43.4 亿元，提高了1245倍，“八五”期间海尔连续5年销售收入增长速度都在60％以上。从中可 以看出售后服务已成为营销学中一个不可缺少的环节，成为企业经营成功的根本保证。? ?(二)物业管理是房地产开发的组成部分在房地产开发中，同样存在着与产品生产过程类似的循环，见下图。? ?对房地产开发商来说，重视售后的物业管理，才能使自己的房地产开发业形成一个完整 的运作系统，并可望得到较好的发展。如果房产交付使用后，没有良好的物业管理，那么原来规划设计再好的小区环境也会变成公共设施遭严重破坏、垃圾满地、臭气袭人、环境嘈杂 、治安混乱、夜不安寝……的不良环境。如南京市某住宅小区建成验收时，有的建筑曾获得鲁班奖，然而没几年，就出现了“一年新、二年旧、三年破”的状况，居民意见很大，纷纷 批评开发商，要求开展物业管理。从营销学的角度来看，作为销售后服务的物业管理决不亚于房地产开发中的其他过程，甚至有时比前面开发过程显得更重要。因为前期开发不足出现 的一些小问题，可以通过良好的物业管理工作，求得业主(使用人)的理解和原谅，挽回不好 的影响。所以物业管理对房地产开发商具有不可估量的重要性。现实中，许多房地产开发公 司的领导们非常明白这一道理，对物业管理给予足够的重视，常抓不懈，以其优良的售后服务赢得了客户，大大促进了房产销售。例如海南珠江实业股份有限公司，1989年第一期房产 开发时，由于对海南施工队伍的情况不十分熟悉，导致一期工程质量不尽如人意，但是公司把工作做在了物业管理上，从而赢得了社会的理解和认可。他们在物业环境营造上，整了12 0亩土地分期开发，第一期只开发二三十亩，奉行“开发一块、美化一块、服务一块”的观念，将首期开发的内部环境修理好，铺种草地，栽植花木，雕砌小景观，修好马路，使居民 进入小区以后，没有那种房子虽盖好到处是建筑垃圾的感觉。相反，精心培植和养护的草地、花木，清洁的马路，放置整齐的公共设施，给人以一种宁静、舒适的感觉。他们还专门成 立了小区物业管理，积极开展便民服务，解决住户的生活困难。正是由于注重了这些平凡的事情，热心为居民服务，使企业的信誉在公众心目中扎下了根。日复一日出色的物业管理工 作，又使这种声誉得以保持和扩大，所以海南珠江实业股份有限公司赢得了一期又一期的购房老客户。相反，有不少开发企业，只顾建楼、卖楼，不重视环境营造和物业管理，待投资 者入住之后，问题百出：