物业管理跟其概述.ppt

物业管理的分类 物业管理 房产十班 杨皓 一、物业管理的概念 三、物业管理 存在的问题 四、完善物业管理的建议 五、我国物业管理现状及前景 二、物业管理的分类 主要内容 物业管理的概念 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。 物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 常规性的公共服务 物业管理 针对性的专项服务 委托性的特约服务 物业管理的分类 （一）是常规性的公共服务，主要有以下几项： 　　①房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督； 　　②房屋设备、设施的管理； 　　③环境卫生的管理； 　　④绿化管理； 　　⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作； 　　⑥车辆道路管理； 　　⑦公众代办性质的服务； （二）是针对性的专项服务： 　　①日常生活类； 　　②商业服务类； 　　③文化、教育、卫生、体育类； 　　④金融服务类； 　　⑤经纪代理中介服务； 　　⑥社会福利类； （三）是委托性的特约服务： 　　物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。 物业管理的分类 物业管理存在的主要问题 （一）物业管理费纠纷。除了合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。根据目前的实际现状，小区物业管理费实际交纳的比例在70%至90%之间，而作为业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位，小区脏、乱、差；供暖、供热水温度低、供应时间短；小区内存在业主车辆丢失现象和内配套设施不完备等。 ????（二）业主财产损失赔偿纠纷。此类纠纷一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这也是小区物业管理中的瓶颈问题。由于对小区保安责任的相关法律规定不健全，在如何合理分配物业管理企业的财产损失 赔偿责任方面无相关依据，因此极易发生该类纠纷。 （三）小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要有因物业管理企业对小区 内道路、窨井、广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生 的纠纷。 （四）无因管理纠纷。此类纠纷主要涉及物业管理企业与小区的开发 商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后、甚至业主委员会 成立后，未能直接与业主或业主委员会续订物业管理合同，物 业管理企业向业主追讨物业管理费而发生的纠纷。 物业管理存在的主要问题 （五）小区公用部位的侵权纠纷。个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。在此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主仅进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业管理企业物业管理纠纷。 ????（六）小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要发生在小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的共用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利问题。由于此类纠纷涉及到建筑物区分所有权问题，需物权法来进一步调整，因此发生纠纷时争议较大。 ????（七）小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要由物业管理企业以维护小区管 理秩序为由，自行或以业主物业委员会规定为由向拥有私家车的业主收 取的小区车位费、道路维护费、进门费等纠纷。 完善