房地产行业中性楼市调整才刚刚开始，不建议介入.pdf

行业报告 2010 年 4 月 22 日 房地产 房地产行业 中性 李少明 S0960200010015 010 楼市调整才刚刚开始，不建议介入 lishaoming@ 投资要点： 我们曾在10年年度策略报告中提出，“房地产行业政策从紧信号非常明确，收 紧信贷杠杆控制房价效果最直接有效，若2010年上半年主要城市房价上涨过快 评级调整： 维持 势头仍未得到遏制，仍有更严厉的紧缩性政策出台”。两会后，我们再次提示行 业调控政策并未放松，调控政策依然趋紧。4月初，我们又提出，房价快速上涨 行业基本资料 进一步的调控随时可能发生。并认为最可能出台的是紧缩房贷以及在部分城市试 上市公司家数 111 点住房持有环节税。从近期国务院连续出台的调控政策来看，印证了我们上述的 总市值（亿元） 9617 判断。这期间，我们不断提醒投资者注意风险控制。 占A 股比例（% ） 3.51% 一系列的收紧政策将引发一线城市房价涨幅过快的远郊和投资占比过大的二三 平均市盈率（倍） 137.47 线城市的投机客大量抛盘，开发商也将加速推盘，而市场的承接力有限，接下来 行业表现 楼市将出现价跌量缩的局面，行业毛利已见顶。 （% ） 1M 3M 6M 我们电话调查了解到在售楼盘的按揭情况是：一线城市已执行更严格的房贷政 房地产 -14.08 -14.27 -23.95 策，房贷全线收紧，对异地户籍无纳税记录的已停止房贷。重庆、武汉、苏州、 上证综合指数 -1.12 -3.98 -1.22 福州、南京等二线城市基本全线收紧房贷，但在首套利率、二套认定上较一线城 市略松，苏州、福州和南京等城市房价涨幅过大的，对异地户籍无纳税记录的已 78% 49662 不提供房贷。本次房贷政策执行的效力明显高于 09 年底持续出台政策的执行情 65% 41385 52% 33108 况。我们认为一二线城市更严格的执行房贷政策，限制异地非纳税人的购房行为 39% 24831 26% 16554 对控制房价过快上涨一二线城市的效果将立竿见影。 13% 0% 8277 -13% 0 2009/4 2009/8 2009/11 2010/3 4月14日的《国十条》出台后北京一二手房成交急剧降7成，价跌量减成定局。 成交金额 房地产 上证综合指数 北京楼市的成交情况正在验证我们对主要城市楼市将出现“价跌量缩”的判断。 预计，未来一季度，将有更多的城市成交数据印证我们上述的判断。 相关报告