龙湖地产---北京龙湖西小马项目启动会.ppt

3#、5#楼与10#、11#、12#楼之间是地下车库，11#楼与车库高差8.1米，间距2.6米，施工方案和次序是项目难点。 交通布置是项目能否按时竣工的必要条件。针对现场的施工进度，交通线路也分为四个阶段进行调整，其中小市政施工阶段为动态调整阶段。 第一阶段、地下结构施工阶段（2010年3月至2010年9月） 地上结构施工阶段（2010年9月至2011年4月） 装修阶段交通布置（2011年5月至2011年9月）受市政影响西侧道路不能使用 市政施工阶段交通布置（2011年9月2011年12月） 受到西侧代征市政道路施工影响，西侧出口全部封闭，施工段分为8段，每段施工面积约为2000-4000平米左右。 塔吊布置平面，主要考虑的因素：板楼、点塔、点板采用钢模，吊装强度较大，二次结构、装修阶段使用室外电梯；叠拼采用木模，主要的吊装量为钢筋。 施工临舍的布置：2010年3月至2011年4月，施工现场只能安排部分钢筋加工、模板场地，人员住宿办公区域安排在代征市政道路位置，2011年大市政进场后，现场施工人员只能场外安排住宿，办公现场解决 2. 叠拼间距不符合规范要求的风险 应对： 首层卧室退1.3m做成开敞阳台，规划验收后统一封闭，业主收房之前应预留安装外窗，外立面收口的时间； 提前测绘并管控，确保阳台计入一半面积； 管理业主，合同附图按开敞阳台签，并附签代封阳台补充协议 计划管理 技术管理 文档管理 组织管理 监理：建立标准，月度考评，建立奖罚制度； 监理例会制度 工程组每天早9：00晨会 工程组每周一次工程例会 3.3 主要铺装材料 二层效果 地下层效果 4.9体验区进度计划表 6.2.3 价格规划--—价格动态规划 价格涨幅附表 6.2.6 价格规划-—外部竞争战术 6.2.1 价格规划-—目标分解 六、营销策略 销售额24.1亿,利润率17.26%，IRR23.33% 总目标 2010年 销售目标：8.5 亿 2011年 销售目标：9.5 亿 2012年 销售目标：6.1 亿 6.2.2 价格规划-—基价结构图 六、营销策略 一级房源：叠拼（240套） 产品面积：170-200平米 二级房源：板楼（216套） 产品面积：165/169平米四居 少量三居和跃层 三级房源：点式板楼（197套） 产品面积：140平米四居 90平米两居 四级房源：塔楼（151套） 产品面积：90平米两居 1 4 2 3 1级（叠拼，240套） 面积比例大，货值高，是项目成败的关键 具备市场机会，可占领低供应期加快销售速度 2级（板楼，216套）面积高于区域主力需求，总价压力大 面积占比较多，是销售的难点所在 6.2.2 价格规划-—基价关系 六、营销策略 3级（点板，197套）混合面积配比，长期适应区域市场需求 4级（塔楼，151套）区域刚需产品，体量小，销售难度不大 1级 基价：23600元 2级 基价：15000元 3、4级 基价：16000元 价格差 +6.7% 为控制2级房源总价，降低其单价水平 别墅与公寓之间不直接考虑价差，1级房源定价参照东部公寓市场、花盛叠拼制定，保证总价占据市场空白 六、营销策略 6.2.3 价格规划--—价格动态规划 一批次，2010年4月-6月 货值:4.46亿，单价23792、100套 1 二批次，2010年7月-9月 货值:2.56亿，单价24424 套数：60套 涨幅：3% 2 三批次 2010年10月-2011年月3月 货值:3.08亿，单价25714 套数：64套 涨幅：5% 3 4 四批次，2011年4月-5月 货值:1.01亿，单价27167 套数：20套 涨幅：5% 1 1 1 一批次，2011年4月-6月，货值:3.38亿 2级房源单价15143、88套、2.29亿 4级房源单价16301、74套、1.08亿 2 2 二批次，2011年7月-9月，货值:1.43亿 2级房源单价15425、54套 涨幅：2% 3 3 三批次 2011年10月-2012年3月 货值:3.66亿 2级房源单价15916、54套、 1.48亿、涨幅：3.1% 3级房源单价17350、100套、 2.18亿 4 4 4 四批次 2012年4月-6月，货值:4.12亿 2级房源单价16712、20套、 0.58亿、涨幅：5% 3级房源单价18346、97套、 2.24亿、涨幅：5.7% 4级房源单价18346、77套、 1.28亿、涨幅：12.5% 12.5% 未推售 未推售 首次推售 4（塔楼） 5.7% 首次推售 3（点板） 5% 10.11-11.3 叠拼第3批 5% 3