房地产基础知识跟开发流程知识培训.ppt

房地产市场：　　　　一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。　　　　二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。　　 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 中国住宅房产沿革简史： 新中国成立后的传统福利分房，由国家和职工所在单位投资建设，以实物形式无偿或近似无偿分配给职工。 1978年6月，中共中央、国务院正式宣布将实行住宅商品化政策。 1982年实行政府、单位、个人各负担房价的33%的“三三制”售房。1994年，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施，源于新加坡、首先在上海试点的住房公积金制度全面建立。1999年，全国停止福利分房制度，中国建设银行发出中国第一份个人住房抵押贷款。 城中村改造中几个问题的探讨与研究 A.土地问题 从目前各地城中村运作情况来看，土地政策仍是制约城中村改造顺利推进的一个瓶颈问题。郑州等城市采取依据《土地法》规定，采取确权登记的办法，转为国有划拨土地。目前，我市依据《土地法》规定，也采取了类似办法进行土地转性。但这一做法各地都还没有得上级部门的正式认可。 B.改造资金问题 城中村改造所需资金量巨大。资金问题已成为制约改造工作顺利进行的核心问题之一。开发商需要行业扶持政策，降低开发商投资风险和运营成本，帮助度过难关。 补充探讨工程计价实务性内容 1. 甲供料的计价探讨 2. 《 09计价规则》有关差价的理解 3. 《 09计价规则》在GBQ4.0软件的应用关键 4.建筑面积计算 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 项目设计方案 1.施工队招标 2.领取《建筑工程施工许可证》 找到符合条件施工队,开发建设 开发商 向政府提交文件 事 目的 人 办理《国有土地使用证》: 需准备文件如下： 建筑工程施工许可申请表一式两份 《建设用地规划许可证》及附件 《建设工程规划许可证》及附件 施工图纸设计文件审查通知书 经过备案的施工合同 监理单位中标通知书 项目建设资金落实证明 年度施工计划 人防工程备案通知书 园林局伐移树木批准文件 四源费统一收费凭证 质量监督通知书 安全监督通知书 建筑节能新型墙体收费凭证 统计局登记通知 二、房地产开发流程 房地产开发流程图解析 三、开发流程 立 项 开工建设 规划设计 取得土地 选 址 竣工验收 之前取得的所有证 1.建设项目 2.工程验收 完成建造,出售,回收资金及获利 开发商 向政府提交文件 事 目的 人 办理《商品房销售（预售）许可证》: 需准备文件如下： 年度施工计划 施工合同 地名办批复 物业管理公约批复 临时国有土地使用证，国有土地使用权出让合同，出让金缴纳证明 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 销售（预售）房价监管协议书，投资总额达35%以上的证明材料 销售（预售）商品房面积测量报告和分摊部位的说明，各层平面图 市政府征地的批复 销售（预售）商品房图，装修标准和设备简介、价格表等 二、房地产开发流程 房地产开发流程图解析 三、开发流程 总 结 1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管局等 2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》 3.房地产开发过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文 二、房地产开发流程 补充探讨工程计价实务性内容 1. 甲供料的计价探讨 材料预算价格 =【材料原价×（1+供销手续费）+包装费+装卸运输费】×（1+采购保管费）－包装品回收价值 材料的综合采购保管费率为2.5%（采购费率1%、保管费率为1.5%） 甲供材料费用由甲方承担。对于甲供材的材料费用是否计入清单项目的材料费、计入直接工程费，是否作为管理费、利润、风险的计费基础，是否计算其管理费、利润，成为甲乙双方的争论点。工程实践中，很多甲方要求乙方报价时不考虑甲供材的主材费用。 甲供材料是构成工程实体的主要材料，因此应计入项目的材料费中，作为计算项目管理费、利润及风险的基础。 在清单计价过程中，甲供材料费用和承包商自购材料费用一样，应进入每个