太原商业地产调研.doc

PAGE PAGE 2 太原市商业市场调研 一、太原市各大商场经营情况 为了研究太原市商场的经营情况，我们调查了市场上15个商场，在此基础上作如下分析。（详见太原市各大商场一览表） 我们首先把这些商场分为高、中、低三个档次： 1．1 高档商场 该类商场对地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等 市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修； 以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间； 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的27%—30%抽成，进场费和保证金一般在10000元—15000元； 该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。 中档商场 该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修； 基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可； 以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的25%—27%抽成，进场费和保证金在5000元—10000元之间； 该类商场采用大卖场和店中店的模式。 1．3 低档商场 1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为2层，面积在1万平方米以下，装修条件简单； 2）商场一般以二、三线品牌及杂牌为主。 3）商场大多以出租的形式为主，租金在2.5元/ m2.天—3元/ m2.天。 4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10 m2—20 m2的小间。 点评： 经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商业街和以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场竞争异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。 但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，目前出现了亏损的局面。但与此同时还有很多新建的高档商场将上市招商，如华宇·国际、开元·盛世广场、中联假日广场、超世纪商贸广场、柳南商贸中心等。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的局面。 并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成为商场经营严重的制约因素。 太原市各大商厦经营情况一览表 档次 商厦名称 规模 经营模式 联营方式 经营品牌 高档 天美名店 营业面积约1万m2 店中店模式 营业额的30%的扣率，15000的进场费，15000的保证金 国际知名品牌服饰、皮具、钟表等 时代广场 营业面积1.5万m2共5层 大卖场模式 营业额的28%的扣率，约15000的进场费，15000的保证金 国内外知名品牌首饰品、皮具、服饰、内衣、化妆品等 贵都世纪广场 营业面积2万m2 共6层 大卖场模式 营业额的28%的扣率，10000元的进场费，10000的保证金 国内外知名品牌珠宝、服饰、化妆品、鞋类、健身器材、体育用品、童装、玩具、床上用品 华宇购物中心 营业面积达1.8万m2 共6层 大卖场模式 营业额的27%的扣率，15000元的进场费，15000元的保证金 国内同类品牌销量前15名，并进驻北京和上海3年以上，国内外知名品牌。 中档 华都商厦 共6层，面积1.2万m2 大卖场模式 营业额的25%的扣率，5000元的进场费，5000元保证金 中高档服饰、鞋类、床上用品 天龙大厦 共5层 大卖场模式 营业额的25%。 国内中高档服饰品牌、鞋类、化妆品、礼品等 五一商厦 共5层，面积1万m2 大卖场模式 营业额的25% 金银首饰、国内中档服饰品牌 下元商贸中心 4.3万m2 共3层 大卖场模式（租户自己隔开成店中店） 签10年合同租金为1.5元/ m2.天，签5年合同租金为1.7元/ m2.天，签1年合同租金为2.12元/ m2.天 精品服饰、工艺礼品、小商品、针纺织品、副食品 华宇购物广场 地下1层，地上5层 大卖场模式 营业额的26%的扣率，5000元的进场费，3000元保证金 化妆品、钟表、珠宝饰品、服饰、皮具、体育用品 美莎世纪百货 共4层 大卖场、店中店模式 1、2层采用联营，营业额的25%的扣率。3、4层采用租赁，为7元/ m2.天 珠宝、化妆品、中档服饰、 万盛服饰广场 共2层，1.2万m2 店中店模式 租赁价格为3元/ m2.天，可购买14年的使用权，价格为6000元/ m2—7000 元/m2. 国内知名山西省总代理服饰（男装、女装）品牌 低档 长风商厦 共2层 大卖场 租赁价格为1层1.8元/ m2.天，2层为1.3元/ m2.天 五金、钟表、杂牌服饰 太航服饰广场 共2层 大卖场隔开成17.8 m2的小间