房地产基础知识培训讲义xxxx5.ppt

土地的分类： 1、生地（指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地） 2、熟地 （1）三通一平（指:水通、电通、路通和场地平整 ） （2）五通一平（指：通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地 ） （3）七通一平（指：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地） 房产分类： 1、居住物业（平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅） 2、商用物业（写字楼、商场、餐饮、娱乐、工业和仓储用房） 3、其他(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 4、综合（两种或两种以上用途） 市场分类： 房地产一级市场（房地产一级市场即土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场） 房地产二级市场（二级市场即售租市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场） 房地产三级市场（三级市场即二手房市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换） 五证两书 一、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 二、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 三、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 五证两书 四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权 属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违 章建筑，不受法律保护。 五、《商品房预售许可证》 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发 企业，销售商品房的批准性文件。 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》   【宗地】 是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 【宗地图】 是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 【占地面积】建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。 例如：开发商拿到100亩开发土地，则其项目的占地面积为667㎡×100亩=66700㎡ 【建筑面积】 包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。 【套内建筑面积】 简称套内面积 套内面积=套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积 【公摊面积】 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 哪些公用面积应分摊？ 应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。 哪些公用面积不能分摊？ 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。 【公摊系数】 公摊面积/套内面积 【公摊率】 我们平时口头上所说的公摊，就是指公摊率。 公摊率=公摊面积/建筑面积。 【得房率 】 得房率是指套内面积与建筑面积对之比。 例如：如说购买一套建筑面积为100㎡的住宅，它的公摊面积是20㎡，套 内建筑面积是80㎡。 公摊系数就是20/80，即25%。 公摊率就是20/100，即20%。 得房率就是80/100，即80%。 【容积率】 容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。一个良好的居住小区，高层 住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。 例如：在10000平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率 为0.4。 【建筑密度】 建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居