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重庆元美霖投资咨询顾问有限公司 置业顾问专项培训—房地产基础 2011年8月 目 录 前 言 中国住宅市场之殇 第一节 房地产产业 第二节 中国房地产建设用地制度 第三节 房地产开发经营 第四节 房地产交易制度 第五节 房地产权属登记 第六节 房地产税收制度 殇 前 言 中国房地产怪状 前 言 政府应该扮演怎样的角色 前 言 中国之现状 前 言 2010年温家宝总理所做的《政府工作报告》对于保障房建设可谓浓墨重彩。 提出“要加大保障性住房建设和棚户区改造力度，低收入群众住房困难问题得到一定程度缓解。促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展”。 在具体解析房地产投资结构时指出，“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题”。 前 言 所谓保障性住房包括：公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房和限价商品房。 重庆市公租房计划建设21万套，廉租房17万套；2011年1-7月公租房已开工16.86万套，廉租房开工11.34万套，计划建设量和开工量均居全国第一。 2011年重庆市计划建设保障性住房49.45万套 前 言 反思 商品房 市场的归市场 民生的归民生 中国房地产市场的关键问题在于商品房和保障住房发展的失衡，政府在保障住房市场的缺位，而在商品住房成为支柱产业后，还妄想解决民生问题，同时担当保障住房的角色，这本身就是个悖论。 第一节 房地产产业 第一节 房地产产业 房地产产业概述 土地制度 房地产法制 第一节 房地产产业—房地产产业概述 房地产产业基本概念 ——房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，为生产和生活服务。 主要内容 房地产市场特征 第一节 房地产产业—房地产产业概述 房地产市场细分 第一节 房地产产业—房地产产业概述 第一节 房地产产业 房地产产业概述 土地制度 房地产法制 第一节 房地产产业—土地制度 土地制度基本概念 国有土地——城市市区土地属国家所有，其所有权由国务院代表国家行使。 集体土地——所有权归农村集体所有，由农村集体经济组织或村民居委会经营和管理。农村或城市郊区的土地一般归农民集体所有。 《国有土地使用证》 《集体土地使用证》 用途管理制度 土地登记制度 有偿有限期使用制度 耕地保护制度 1 2 3 4 四项基本制度 第一节 房地产产业 房地产产业概述 土地制度 房地产法制 第一节 房地产产业—房地产法制 由于房地产和房地产业涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，因此特别需要法律法规的规范，以建立正常的房地产市场秩序，规范房地产市场行为，维护房地产产权人的正当权益。 第一节 房地产产业—房地产法制 城市房地产管理办法 土地管理法 城乡规划法 为加强对城市房地产的管理，维护城市房地产秩序，保障房地产权利人合法权利，促进房地产业健康发展 为加强土地管理、维护社会主义土地公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地 为协调城乡规划管理，协调城乡空间布局 第一节 房地产产业—房地产法制 由国务院令颁布 《土地管理办法实施条例》 《城市房地产开发经营管理条例》 《城市房屋拆迁管理条例》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《住房公积金管理条例》 《物业管理条例》 第一节 房地产产业—房地产法制 由国务院房地产行政主管部门的部长令颁发 包括： 《房地产开发企业资质管理办法》 《城市房屋拆迁单位管理规定》 《城市商品房预售管理办法》 《商品房销售管理办法》 《闲置土地管理办法》等等…… 技术规范： 《房地产估价规范》 《房地产测量规范》 第二节 房地产建设用地制度 第二节 房地产建设用地制度 集体土地征收 建设用地使用权出让 建设用地使用权划拨 闲置土地的处理 第二节 房地产建设用地制度—集体土地征收 什么是集体土地？ 什么是集体土地征收？ 农民集体所有的土地就是集体土地 农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属集体所有 集体土地使用权一般不能出让、转让 集体土地征收是依法将集体土地性质转变为国有土地并且给予补偿的行为 集体土地的征收是土地所有权发生改变，权利发生转移 依法给予经济补偿 土地征用：在土地所有权不发生改变的情况下，有条件的使用权的改变，如抗洪抢险。 第二节 房地产建设用地制度—集体土地征收 征收特点 第