瑞丽房地产市场调的研报告.doc

瑞丽房地产市场调研报告 营销部 盈江凯邦亚湖旅游投资有限公司 - PAGE 18 - 瑞丽房地产市场调研报告 前 言 本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策略提供依据。以下是本次调研的具体安排： 调研时间：5月28日至5月30日，共 3天时间 调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约12个，待售项目约8个。因时间有限，本次共调研13个项目；其中在售项目8个，待售项目5个）。 调研人数：1人 芒市基本概况 瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光也都非常著名。瑞丽也是东南亚重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝加工厂800多家、珠宝店铺1000多家，从业人员6000多人。 瑞丽，隶属于云南省德宏傣族景颇族自治州，位于祖国西南边陲，毗邻缅甸国家级口岸城市木姐。这里地势平缓开阔,无天然屏障，交通便捷，贸易兴隆，城市功能配套齐全，是我国大西南通向东南亚、南亚的金大门。瑞丽是古代南方丝路的重要通道，是中缅两国贸易的“中转站”和“集散地”，是“中缅”、 “中印”公路的交汇点。中国东起上海的 320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明—瑞丽—木姐—腊戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽—缅甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。 2012年口岸进出口贸易总额首次突破百亿大关；出入境人员突破千万大关，达1053万人次，比上年增长22.78%；出入境车辆突破两百万大关，达233万辆次，增长19.52%。口岸进出口贸易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸易市场建成使用。当年完成互市贸易额16.2亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成9.4亿元，上缴税款2722万元，边民交易11.5万人次。 房地产市场概况 自2011年5月30日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。2012年固定资产投资超过50亿元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如一个巨大工地。 2010年11月16日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约1045亩，规划水面面积约520亩，绿化景观及其他公共设施用地约525亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以BT模式承建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展示区、南亚及东南亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额约2.5亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。 2012年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。而且这些项目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善与投资相结合的时代。 本次调研的商品房项目约有13个（其中在售项目8个，待售项目5个；住宅项目5个，商业项目1个，商住项目7个，详见《瑞丽调研项目情况表》）。 芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。 个案情况 本次调研费时3天，共调研楼盘13个，以下是个案具体情况： 名 称 景成新城 项目地址 瑞丽大道景成地海温泉度假中心旁 开 发 商 瑞丽市美景天成房地产开发有限公司 代 理 商 无 占地面积（亩） 452 总建面积（万㎡） 72 容积率 2 物业形态 景成集团总部办公区、商务中心区、新城住宅小区。 产权年限（年） 住宅70，商业40 规划户数（户） 住宅共2699户 单价范围（元/㎡） 30层高层4180~5050；17层小高层4180~4620；5层多层4180~4400；别墅均价9680 优惠幅度（%） 未定 面积范围（㎡） 双拼别墅每栋面积363.3㎡；联排别墅南车库每栋面积339.1㎡，北车库每栋面积330.1㎡；多层135.95㎡~141.03㎡；小高层与高层100~152㎡。 总价范围（万元） 高层与小高层41.8~76.76；5层多层56.83~62.05；双拼别墅均价351.67；联排319.54~328.25 物业费（元/㎡/月） 多层0.6；小高层与高层1.2；