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“***@避暑山庄”营销建议
项目分析
优势
现房优势,已有近50栋属于现房,与施工中项目相比这是很大优势。并且可先对前面这50栋运作,根据运作情况再确定后期是否继续开发战略。从而极大降低风险。
街区规划和外立面设计具有地方特色,成片的规划与周边老百姓自建房相比有很好美观性。
户型面积配比设计也较合理,50-70来平方米,可适合家庭游或组团游。
项目位置也不错,景区分路口处。
气候好,适合避暑,并有公园景区做支撑,自带流量。
强化优势:
街道增添绿植,打造花园街区。与周边老百姓出租房拉开距离。
将景区入口迁移到分路口处(项目附近),设置停车场,聚集人气。
将物业与景区配合,买房送景区门票等促销活动。
劣势
洪关位置较偏,离城远、交通不便。
周边配套不完善、不适合居住。
70多平方米,户型面积大,就我们所了解市场来看,现在重庆上来客户对避暑物业需求主要集中在30-50平方米,一房一厅为主。
劣势规避:
客户差异定位,分时度假,避暑胜地。
项目定位差异,将客户延伸。
增加配套设施,如超市、餐厅、舞厅(广场舞)等
将服务半径延伸,落地服务。即在高铁站、机场设置接待点,客户落地即统一公车接待,导游专业服务。可与旅游公司挂钩。
部分户型可否做调整,将面积化小,如不能调整。后期为施工部分在面积上要仔细斟酌。
机会
周边**水库度假项目修建进一步佐证该区域气候优势,避免单一项目等孤军作战。
交通日趋完善,特别是到金沙高速路到修建势必缩短该区域与外界交通时间。
山顶公园各项设施设备的逐渐完善及游客的持续流入,必定会带来超高的人气。
抓住机会:
该区域最大的就是气候,一定抓住着气候优势。如果可能可对公园承包或联营模式。做的就是未来20年或30年生意。
威胁
附近老百姓的自建房将对该项目目标价格具有很大威胁,毕竟自建房价格优势太大。
弱化威胁:
既然价格上差距无法回避,那就从品质和服务上提供,提升价值,弱化价格。
项目定位建议
盛夏好去处:康养、医养、避暑山庄
项目名称建议
***@避暑山庄
案名释义:
**:地名,具有很强的标示性,简单直接。
避暑山庄:直奔主题,简单明了,易记易理解。
客户群体分析
客户群体一:本地客户
本地客户主要包括仁怀、金沙、遵义等客户
客户群体二:外地客户
外地客户更多指重庆客户
该客户群体虽分两类客户,但是购买动机基本一致,都是为了避暑而来。购买该物业和传统物业动机不一样,该类物业更多使用功能,客户只为了使用,所以更多顾虑的是以后不用后怎样变现,因此,这是我们在销售模式设置中首要考虑的。
销售模式建议
回购模式:解决客户担忧今后不需要后的变现能力,促使客户放心投资。
具体:5年后120%回购,10年后150%回购,20年后200%回购。
甲方获利:
解决客户后顾之忧,快速回笼资金,实现销售。
掌握资金即掌握一切,获得资金的时间价值,可用于其他项目开发。
年化低,资金成本低。5年120%回购,年化4%;10年、20年年化5%。
客户获利:
免费入住、不用支付租金
回购还有增值收益、何乐不为。
回购可根据客户情况自由选择,可回购或不回购。
整合推广建议
对项目要有很好的包装,从项目案名、logo及未来规划上拔高一个档次,高逼格进入市场,毕竟这是一个颜值时代。
成立旅游公司或酒店管理公司,以酒店管理的模式运作该项目,得有个身份。
现场设置门头“**避暑山庄”
加大公共部分设施,如花池、门球场(以老年人活动为主)等
销售渠道建议
现场销售咨询点
设置线上销售点(如58、途家、去哪儿等网站)
线下客户走访
针对外地客户(重庆客户):可集中在重庆客户在遵义其他避暑地区蹲点咨询。
针对本地客户(仁怀、遵义):可到遵义、仁怀设点、发单、走访。
核心提示,该项目已属现房,可改动空间不大,所以关键还是在后期销售执行。
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