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浅析商业地产开发经营过程中的几个法律风险 2008-10-28 20:31:00 浅析商业地产开发经营过程中的几个法律风险 云南建广律师事务所 张慧[1] 李萌[2] 内容摘要：基于商业地产的商业经营性，其在经营模式上不同于简单的房屋租赁关系，律师在为商业地产项目提供法律服务时，还需要介入商业项目开发的经营的全过程。本文节选商业地产开发经营过程中的可能遇到的常见法律问题，结合笔者在法律实务中的工作经验，对其法律性质、法律风险和解决方法进行简要的论述。 关键词：商业地产 住宅底商 房屋租赁 法律风险 商业地产，即以商业用途为目的的地产。与传统的住宅地产不同，商业地产的特点是它的商业经营性。商业地产的形式较多，诸如：购物中心、商业街、shoppingmall、主题商场、住宅底商和写字楼等。 目前，商业地产的经营模式主要有如下两种：一是将商铺整体出售，以各零散商户作为经营的主体，这种模式的优点是开发企业能够迅速的回笼资金，但是鉴于个体商户经营的分散性及随意性，在整体商业规划上不利于形成统一性，并且在经营管理上容易发生纠纷存在一定的风险。另一种模式，则是开发企业长期持有商业地产，对项目进行整体开发、整体规划、整体经营管理，通过将商铺对外出租，以收租作为赢利模式。在第二种模式中，一般由专门的商业管理顾问公司对商业项目进行综合管理经营，该商业管理顾问公司或为开发企业全资的子公司，或由开发企业聘请的第三方专业公司进行合作。目前，在国内的一线城市，如北京、上海、广州等，商业地产的经营基本上是以第二种模式为主。开发企业在经营商业地产时较为注重以下两点，首先是“区域性”，在选择项目所处的位置时，注重考虑周围商圈和商业氛围的现状及未来的成长性；其次是“品牌性”，即，对商户的有条件选择，开发企业将根据项目整体的经营规划来引进商户，并对经营商品的品牌定位和商户自身实力十分看中。 结合上述特点，在对商业地产项目提供法律服务时，不能将商业地产简单的理解为房屋租赁关系。既要了解国家关于商业经营的一些特别制定的法律、法规，还需熟悉具体项目的开发背景、管理模式、经营流程等，在整个项目的开发经营过程中律师都应全程介入，提供系统完善的法律服务。 本文将结合商业地产的主要经营模式，对在购物中心、商业街、shoppingmall、住宅底商等商业经营过程中应注意的一些问题，结合国家的相关法律、法规规定，进行初步的探讨。 一、 经营住宅底商涉及到的一些法律问题。 住宅底商，顾名思义，是位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层的房产，一层以上全部为住宅；一种是属于住宅建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一至三层，全部是商业用途。 经营住宅底商时，首先要明确房屋产权证所规定的该房屋用途。笔者曾经处理过这样一个案例，某租户承租了属于建筑物“裙楼”的一个商业铺面，但该“裙楼”并无独立的房屋产权证，即该住宅楼和“裙楼”只有一个共用的房屋产权证，该房屋产权证上对整栋建筑物（包括住宅楼和“裙楼”）的房屋用途笼统的表述为“住宅、商业和配套”。由于该表述未明确“裙楼”的房屋用途为商业，导致工商局以房屋用途不确定为由拒绝办理租户的营业执照，从而租户不能依法开业经营。因此，开发企业在进行住宅底商开发时，应特别注意明确房屋产权证上的房屋用途，最好能独立写明住宅底商楼层的房屋用途，否则在办理营业执照时将可能出现工商局无法办理的情形。 经营住宅底商时要注意的另外一个问题是处理好与相邻人（即住宅业主）的关系。由于住宅底商与住宅楼在结构上密不可分，因此在对待住宅底商办理营业执照问题上，各地的工商行政管理部门政策各不相同。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》的上述规定解决了民宅商用的问题，事实上也为办理住宅底商的营业执照问题指明了方向。以北京市为例，北京市工商局在2006年时曾经出台了禁止民宅商用的政策。《物权法》颁布实施后，北京市工商局依据《物权法》的规定，将该政策进行了调整，根据北京市工商局的现行规定，目前只要满足以下条件的，即可以办理营业执照：“申请人应提交下列文件、证件：一是，住所使用证明。二是，由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的《住所登记表》。其承诺内容应当是：知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用。三是，住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将