房地产投资分析报告案例.doc

房地产投资分析报告 一．总论 （一）?? 项目的基本情况 1???????? 项目概况 项目位于石家庄市时光街东，工农路南，项目地块呈狭长的F型，南北最长距离约1075米，东西最长距离约470米，总面积4.71公顷，绿化率为3505%，地面条件较为平整。 2???????? 项目的主要技术经济指标1： 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地面积 公顷 4.71 居住人数 人 2896 总建筑面积 平方米 136670 平均每户建筑面积 平方米 140.5 居住面积 平方米 101750 平均每户居住人数 人 4 公建面积 平方米 17760 人均居住用地 平方米 35 居住户数 户 724 车库面积 平方米 10300 3 项目主要经济指标2： ? 功能 所占面积（㎡） 合计（㎡） 总计（㎡） 地上面积 共建面积 9120 117730 136670 商铺 14900 住宅 93710 地下面积 车库 10300 18940 设备面积 8640 ? 总投资20000万元（不含带款利息） 其中自有资金：4000万元 高层住宅开发成本：1643元/平方米；超高层住宅开发成本：1777元/平方米 税后利润：4332.87万元 全部投资利率：32.6%：全部有资金内部收益率30.6% 总投资利润率：161.7%；自有资金内部收益率：128.5% 二．项目的组织与实施（） 1、? 项目工程计划说明 项目总工期为一年零四个月（2006年1月1日至2007年5月1日）当完成地下工程后开展预售工作（2006.5.1—2007.5.1）总项目进度分为四个周期，每个周期四个月。 2???????? 项目实施进度计划见附表 三．项目投资估算与投资筹措计划 （一）?? 开发成本 1.?????? 土地成本 按照国土资源部2002年出台的11号令和有关规定，经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式获得。本项目土地使用权是通过拍卖方式取得。土地以50万元/公顷取得，共4.71公顷，总价合计235.5万元。 2．建筑安装工程费 序号 项目 建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（万元） 1 高层 68020.07 950 6461.91 2 超高层 33729.3 1084 3656.26 3 商铺 14900 1084 1615.16 ? 合计 ? ? 11736.53 ? 建安工程费合计 11736.53万元 3.前期工程费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 规划设计费 建安成本×3% 352.1 2 可行性研究费 建安成本×1.5% 176.05 3 水文地质勘察费 建安成本×0.5% 58.68 4 通水通电通路费 建安成本×2.5% 293.41 5 场地平整 53元/公顷 250.2 6 合计 ? 1130.44 ? 4.基础设施配套费（参见附表3） 附表3 基础设施配套费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 道路工程 42.13万元/公顷×4.71公顷 198.43 2 绿化工程 5.4万元/公顷×4.71公顷×33.5% 8.52 3 供水工程 15万元/公顷×4.71公顷 70.56 4 供电工程 65万元/公顷×4.71公顷 306.15 5 其它 建安成本×2% 234.73 6 合计 ? 929.87 5.公共配套设施建设费用（参见附表4） 附表4 公共配套设施经社给用估算表 序号 项目 建设费用（万元） 1 办公面积 ? ? 282元/㎡×20020㎡ =564.56万元 2 物业面积 3 车库面积 7 合计 564.56 ? ? ? ? ? ? ? 6.不可预见的费用 （250.3+11736.51+929.87+564.56+1130.44）×5%=498.04 7.开发期间税费（参见附表5） 附表5 开发期间税费 序号 项目 计算依据 金额（万元） 1 配套设施建设税费 建安成本×6％ 704.19 2 投资方向调节税 建安成本×5％ 586.83 3 工程质量与施工安全监督费 建安成本×4％ 469.46 4 供水管网补偿费 0.3吨/人×2896人×600元/吨 52.13 5 供电用电负荷费 724户×4KVA/户×480元/KVA 139 6 其它税费 建安成本×2％ 234.73 7 合计 ? 2303.7 8.开发成本 开发成本为以上7项之和，共计17868.09万元 （二）?? 开发费用（参见附表6） 附表6