2018年房企拿地8大变化.docVIP

2018年房企拿地8大变化 ??? 拿地是决定房企生死的事情，地拿错了一切都会错，对于小房企，拿错一块地可能就破产了。 地产大佬余英曾经说过，中小房企拿地最容易犯的错误有3个，一是去了不该去的城市，二是区位选错了，一个小城市，开车5公里都嫌远，你拿10公里以外的地就很危险；三是拿地拿大了，比如在三四线城市动不动砸个20亿拿一块地，这种做法很可怕。 那么，如何才能拿对地？2018年机会点在哪里？去哪里布局才相对安全？结合标杆的实践分析，明源君从城市布局、区位选择、项目选址3个层面来详细聊聊，希望带给大家一点启发。 01 城市布局 去哪里拿地可以看这8个新指标 从去年房企的城市布局及全年业绩表现来看，城市布局比较单一的房企，业绩都受到比较大的影响，比如仁恒、九龙仓2017年的城市平均产能达到了38亿元和31亿元，分别在上海和长三角区域布局较为集中。受所布局城市市场政策的影响，2017年仁恒和九龙仓的排名较2016年分别大幅下滑了29位和28位。 因此，未来跨区域布局将是房企对冲调控风险的重要方式。那么，哪些城市值得去呢？ 一、去哪些城市布局，要看这些新指标 过去开发商的城市选择更多是看GDP、产业结构，人口规模等等这些指标，但随着我国城镇化进一步发展，以核心城市为中心的人口聚集趋势不可逆转，由此带来的房地产发展布局也会产生很大变化，一些旧的判断指标可能也失效了。现在对于城市选取的指标应该更具落地性和深入性。 1、人均GDP、尤其是单位面积GDP，更能体现城市经济发展差距 以前主要看GDP总量，但从经济增长和区域平衡来看，我们需要的是人均意义上的增长与均衡，而不是总量意义上的差距缩小。因此，人均GDP比GDP总量更有意义。 此外，单位土地面积所产生的GDP是衡量区域发展差距的另一关键指标，这个指标是指一个城市在它的建成区上平均每平方公里每年产出多少GDP，反映了一个城市的土地利用效率，进而反映经济发展水平。 从珠三角来看，如果从GDP总量来看，广州高于深圳，但在人均GDP、尤其是单位面积GDP上，深圳则远高于广州，这与两地房价的表现才是契合的。 从长三角来看，一线城市上海的人均GDP不及苏州、无锡、南京和杭州，但单位面积GDP要远超其他城市。而无锡、苏州的人均/单位面积GDP均排名靠前，显示这两个城市较好的经济发展基本面。 ? 2、单位面积财政收入，反映了空间的财富聚集量 人均财政收入、单位面积财政收入指标也可以很好的论证城市间的经济势差。其中，单位面积财政收入反映的是空间的财富聚集量，空间的财富聚集程度越高，则区域经济发展水平越高。例如，相比三四线城市，在一线城市开店，客流量、单价和收入都更高，产生的财政收入也更高，意味着单位面积空间里所产生的财富值更多。 从珠三角来看，深圳在人均/单位面积财政收入两个指标上高居首位，比位居第二的东莞来开了很大差距，而广州已经排到了第四、第五的位置。 长三角主要城市中，上海的单位面积财政收入远远高于排在第二名的苏州。 3、人口净流入，充分反映了城市吸引力 ? “长期看人口，中期看土地，短期看金融”，相信这句话每个地产人都看到过。 人口对于房地产的重要性明源君不多说了。在人口指标上，人口净流入（即常住人口数量与户籍人口数量之差）才是判断城市吸引力的准确指标。人口净流入越多，标明城市吸引力越强，如果人口净流入出现负值，则意味着这类城市为人口净流出，那就要注意了。 从珠三角来看，深圳、东莞的净流入人口数量位居前二，同时，这两地的外来人口均远超户籍人口，外来人口的大量涌入带来了巨大的住房需求，加剧了住房的供不应求，推动房价的上涨。 长三角主要城市中上海的人口净流入数量排行第一，但是《上海市城市总体规划（2017—2035年）》里也明确了“到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。” 4、三产占比及产业互补，反映产业结构合理性 ? 产业是城市竞争力的根本，有产业才有就业，才会有人口流入，而在有产业的基础上，产业结构也非常重要。 ? 近年来国内的制造业越来越不景气，服务业的景气指数和增加值占比反而提高了不少。从就业情况来看，服务业对80、90新一代劳动者无疑吸引力更大。所以以第三产业在GDP中的占比衡量区域产业结构的合理性和成熟度比较合理。 从下图可以看出，北上广的三产占比超过六成，意味着城市产业发展更加成熟合理，对劳动者的吸引力相对更强。 5、房地产投资额占GDP总额的比重 这个指标可以很好的反映一个城市对房地产投资的依赖度，尤其是面临高强度调控下的风险系数。对于“房地产依赖度”过高的城市，房企需要谨慎对待。 ? ? 6、高净值人群数量，决定一区域住房的最高购买力 ? 一个区域住房的最高购买力，取决于该区域处于金字塔顶端的这部分高净值人群（指资产净值在1000万