《关于阶段性营销竞标提案报告的撰写》.ppt

初识青浦，原味江南水乡的建筑特质和传承创新的新建筑融为一体 江南水乡白墙黑瓦的老建筑 传承创新的新建筑 初识青筑，青花和白墙黑瓦的建筑风格为项目的两个鲜明独有的标签 元青花鬼谷子下山图罐 元青花鬼谷子下山图罐，在?2005年7月12日佳士得拍卖会上，以1400万英镑拍出，加佣金后为1568.8万英镑，折合人民币约2.3亿元，创下了当时中国艺术品在世界上的最高拍卖纪录。 我的目光穿过云层穿过林荫穿过万千人群穿过那天涯一角 触动 在那相视一瞬 你的玲珑你的窈窕你的轻涩你的碧玉之羞你的淡淡绣萝袖 只在一刹拥有了千年的寂寞 上辈子佛前的祈祷今生菩提下的守侯来世渴望的共醉 都在那一曲天籁之音 筝筝弦弦琴瑟一叶 举起金樽邀起明月拍桌而歌随风舞一舞那如烟的愁绪 一曲江南烟雨一阙千年古音还有那一首远古的歌一起随指间的落寞低声吟唱 炙起万年不灭的炉火祭起银蟾孤独的守望滴一滴骨子里的清高 洒下那亿万年前的红泥掬一勺我们守侯了千年的灵魂之水 随那春夏秋冬生老病死万物轮回用我颤拦的纤指用我纠结的掌纹用我为你不眠的眼神还有那呼吸的灵魂 把你唤醒 那尊印着江南烟雨沾着月宫桂香藏着天下女红的 青花瓷 1000多年的发展史，赋予青花厚重的历史感和文化感 从文化中来，国际和时尚感十足，已经成为时尚的代名词 时尚符号 高端家具 高端定制服装 时尚音乐 当青花选择上海 上海作为国际大都市，汇聚国际时尚和文化理念潮流 承载青花的国际感和时尚感 一山、一水、一湖 佘山、黄浦江、淀山湖 青浦淀山湖代表着上海，即代表上海的居住时尚，又有着文化传承 承载青花的历史感和文化感 当青花选择青浦 于是，化作青筑而生！ 又一场文艺复兴之路，正在上演。。。 三、营销主线 营销主线：整个报告的营销核心思路，贯穿项目始终 营销策划是系统的工作方法 营销不能没有主线，如同人不能没有灵魂 一个好的营销方案，营销主线是项目营销的成功关键之一 深度解读和挖掘项目的核心价值及传播概念！ 项目本体价值 市场竞争及机会点 客户需求分析 提炼出 项目的营销主线 东渡·青筑 案例 深度解读和挖掘青筑的核心价值及传播概念！ 解读青筑 当“青筑”选择“青浦” 当“青花”用于“青筑” 给我们什么启示呢？ 东渡·青筑 案例 青浦 青花 走进青浦，就想起东渡青筑，提起东渡青筑，就想起了青花 让青花元素建筑外观成为东渡·青筑的外观专利 青浦 门户大盘 青浦 第一名盘 东渡·青筑 案例 关于阶段性营销报告竞标提案 分享与沉淀 与发展商的充分沟通 界定报告的核心内容 明确项目产品当前要解决的核心问题 聚焦报告思路 项目本身与营销现状的认知 从项目三大营销背景发生的变化： 1、项目概况 2、市场背景 3、客户情况 重新思考营销策略的观点： 1、重新审视当前营销背景，诊断项目营销困境 2、围绕目标及核心问题，找到可执行营销策略和方案 开发商目标理解 本体 市场 解决方案 案场 项目诊断 客户 营销报告就是围绕目标问题，展开策略逐步推导，得出营销总策略及策略执行，最终解决目标问题的过程 目标问题界定 目标界定 目标下的问题 解决问题方法 策略推导 项目本体价值 市场机会分析 客户需求分析 项目竞争分析 营销总攻略 让客户知道 让客户叫好 让客户认可 让客户购买 形象定位 媒体推广 口碑效应 项目展示 现场服务 客户体验 价格策略 推售策略 让客户来 让客户买 城市 项目类型 一线城市 中小户型刚需盘 近郊精品盘 远郊大盘 文化豪宅 陌生区大盘 二线城市 市区大盘 远郊大盘 三线城市 内生市场大盘 陌生区域大盘 持销大盘 项目类型 困境 举措 成效 一线城市 中小户型刚需盘 市场降声一片，成交量下跌，竞争对手大幅降价 原先销售目标，实现难度巨大 客户数量初步达标，却不足以实现销售任务 顺应市场变化，明确目标客群，定调性 蓄势阶段发挥项目调性，借用展会、销售中心开放等节点进行”眼球营销” 突破阶段,”湿意营销” 强攻阶段,推出底价开盘，保值回购等重磅承诺，增强客户信心 开创营销先河 提升品牌和打动客户 实现销售额，甚至超额完成任务 项目类型 困境 举措 成效 一线城市 近郊精品盘 项目销售要求“量价齐高” 营销费用有限，不能采用大的营销推广动作 预售证延迟，前期储备客户大量流失 根据客户类型制定针对性选房策略 集印章换现金优惠等，既促销又筛客 “尝、品、谈、听“系列活动增强客户体验 打造成一流名盘 开盘成交量销售率高，实现预定均价或高价 创市场同类产品最高 项目类型 困境 举措 成效 一线城市 远郊大盘 区域产品类型相似的项目，需避免区域客户争夺 片区对开发商品牌了解不深，当地价值比较体系难以打破，当地客户对政