2011年12月26日福建莆田荔能华景城项目定位思路沟通案（61页）.ppt

莆田住宅整体价格主要在8500以上，户型主要以三房四房为主，投资客以商户为主。 住宅市场分析 板块 代表项目 销售状况 代表户型 平均价格 客户群体 城东 板块 馨宜皇庭骏景 约70% 三房、四房 约8900元/㎡ 企业主、高管、公务员、商户 华港东城1号 约90% 三房、四房 约8700元/㎡ 公务员、商户、其他 浅水湾陶源 约85% 三房、四房 约8800元/㎡ 公务员、商户、其他 城南 板块 谊来印象 约70% 三房、四房 约8700元/㎡ 商户、其他 一品嘉园 约80% 三房、四房 约8600元/㎡ 商户、其他 城中 板块 三信花园 约98% 三房、四房 约8800元/㎡ 商户、乡镇客户、其他 正荣时代华府 约75% 二房、三房、四房 约8800元/㎡ 商户、其他 城西南 板块 万达广场 约85% Soho一房、二房；普通三房 约8400元/㎡ 投资客居多、商户、年青人多 启迪国际社区 约90% 二房、三房 约8300元/㎡ 乡镇客户、商户等 城西北 板块 康嘉御景 约80% 三房、四房 9000元/㎡ 公务员、商户、其他 云顶枫丹 约70% 三房、四房 9000元/㎡ 公务员、商户、其他 本项目对比莆田市场其他项目，位置较为优越，市场前景比较乐观。 住宅市场分析 对比项目 主力户型 平均价位 区位 销售状况 荔能华景城 三房、四房 约9000元 城东（临近）板块 —— 馨宜皇庭骏景 三房、四房 约8700元 城东（临近）板块 约70% 浅水湾陶源 三房、四房 约8800元 城东（临近）板块 约85% 谊来印象 三房、四房 约8700元 城南板块 约70% 正荣时代华府 二、三、四房 约8800元 城中板块 约75% 启迪国际社区 三房、四房 约8400元 城西南板块 约90% 康嘉御景 三房、四房 约9000元 城西北板块 约80% 住宅市场分析 1 2 3 4 项目与其他项目相比具有比较大的竞争力。 当下莆田市内各板块优质项目房产均价在8500元/平方米左右，并且普遍没有折扣优惠，价格相当坚挺； 当下市场观望气氛浓重，影响项目住宅部分销售，但从长远看，项目的销售前景乐观。 荔能华景城项目所在的板块属于莆田市高档、成熟、优质板块，市场潜力巨大。 Swot分析总结 Swot分析 优势 交通便利； 位于城市发展的重心； 周边住宅开发量大 劣势 项目商业规模小； 商业功能受到限制 机会 项目周边大型商业较少； 周边未来高端消费力聚集； So策略 放大项目所在区域价值； 强调高消费人群 Wo策略 强化项目稀缺价值（项目位于莆田未来行政商务中心），弱化项目自身功能的不足，强调开发商统一经营。 威胁 国家房地产政策持续； 经济环境增长放缓； 莆田核心商圈 St策略 差异化项目形象 Wt策略 精确把握客户，针对性解决客户诉求 参考案例研究 PART 4 参考案例研究 小结 参考案例研究前提 本项目 深圳喜荟城 本项目周边居住大量高消费人群； 本项目不在城市核心商圈，但距离核心商圈距离较近； 本项目商业规模较小，规划大型区域型商业机会不高。 喜荟城周边居住大量高消费人群； 喜荟城不在城市核心商圈，但距离深圳核心商圈距离较近； 本项目商业规模约为4万左右。 喜荟城突破深圳三大核心商圈，获得发展机会对本项目商业发展具有较强的借鉴意义。 喜荟城基础资料 项目名称 百仕达喜荟城 开业时间 2010年4月22日 项目地址 深圳罗湖区太宁路与爱国路交汇处 商业建筑面积 4万平米 层数 4层 层高 4~4.5m 中庭面积 580㎡ 项目定位 社区型中高档购物中心 各楼层规划 负一楼：停车场 一楼：男女时装，运动服装，皮鞋/皮具，精品/饰品/眼眼镜，个人护理/化妆品，手机/数码，特色餐饮，咖啡/饮品，银行，顾客服务中心 ； 二楼：男女时装，皮鞋/皮具，时尚饰品，个人护理/化妆品，洲立影城，手表，特色餐饮，咖啡饮品，银行； 三楼：童装/玩具，家具饰品/床上用品，理疗/纤体，美容/美甲，美发，早教中心，反斗乐园，儿童摄影，特色餐饮。 深圳东门核心商圈 喜荟城商圈 喜荟城研究 喜荟城周边氛围浓厚，其以区域型生活购物中心的形态出现，与传统的人民南、东门、东门“金三角”形成互补。 喜荟城位于罗湖百仕达片区，周边主要被居住小区围绕，居住氛围浓厚； 喜荟城位于太宁路与爱国路交汇处，周边道路四通八达； 喜荟城以生活型购物中心的形态出现，形成与深圳核心商圈互补的关系。 喜荟城研究 喜荟城以服务于区域性家庭消费需求为导向，致力于解决家庭结构稳定的中产消费群购物休闲、提升生活品质的需求。 目标客群——喜荟城以服务