XX项目设计任务书-类洋房.docVIP

- PAGE 8 - XXXX项目 规划设计建议任务书 2012.10.18 一、项目本体分析 1、经济指标解读 项目地块总用地面积为81368.6m2，容积率1.2，所以该项目总建筑面积为119605.6m2（其中：地上97678.0m 2、项目区位分析 项目位于XX地块，距中心区域3公里，地势较高，三面环山，可俯览城区。 3、地形地貌分析 项目地块周围山坡较高，现处于原生地貌状态；中间地势较为平整，多为单层库房和屠宰作坊；三面环山，南向及西南朝向视野开敞；中偏南有电力线斜穿过场地东西，加大规划难度，增加开发成本，建议迁移；南面是原住居民区，较为破旧，且道路两侧环境较差。 4、地势高差分析 地块地势总体为三面环山中间低，南向开阔且南低北高；内部高差至中间分别向东南、东、东北、北、西北、西高程依次增加，形成坡度较大地形，南北最大高差达76m，东西最大高差达45m左右，增加开发难度与建设成本； 5、交通环境分析 项目紧邻XXX国道，距主城核心区域约3公里，交通通达性较好。 6、景观资源分析 区域地势较高，可俯览全城，但地块三面环山，对视野景观有一定阻隔。 二、项目价值点与不利点分析 1、项目有利点 交通便利 项目紧邻XXX国道，距主城核心区域约3公里，交通通达性较好。 教育资源 地块2公里处有XXX唯一公立中学，开发商可与公立中学商谈签订助学协议，约定本项目业主适龄小孩可免赞助费入读该学校。 特色物业开发 地块内部存在高差大，可开发特色型物业。 配套设施 集中供暖，提供环保优质生活。 2、项目不利点 地理位置偏远 地块位于城市近郊，客户心理位置偏远。 地势高差大 地块内部高差大，增加内部人流、车流量规划布局难度；地势三面环山，边坡较高，对视野景观有一定阻隔。 入口导引区环境教差 从国道至项目主入口沿线路面及两侧破损、陈旧，影响项目品质。 3、核心不利点以及解决方法 地理位置偏远 虽然目前该项目心理距离为郊区、周边环境较差等劣势，但随着城镇化建设的进程，区域发展前景看好，加之本项目在产品打造上的优势，能很好的摆脱目前其它楼盘的竞争。 地势高差大 解决方法：利用项目坡地地形，打造特色城市创意产品，易打造居住品质较高的舒适型产品，通过合理布局项目规划，将建成当地标志性高品质社区。 入口导引区环境教差 投入一定资金打造从国道至项目主入口沿线道路及两侧带状景观。 三、项目整体规划策略 1、项目整体定位 创意、精致洋房；坡地、平地结合洋房；城市洋房；品质社区。 舒适性与经济性兼顾的，低总价、高品质的城市洋房产品； 2、客群定位 （1）客群来源：购房客户以XX本地常驻人口为主，其次为XX县和XX县两个区域，有少部分的XX州外客户。 （2）客户职业：客户从事职业方面，个体工商业者占据绝大多数，公务员和矿产业行业人员分列二、三位。 四、设计前置条件 场地土石方 东南部山体不再对外取土，整个场地内土石方挖填工作量按场区内就地平衡的原则考虑。 地下车库的设置 由于场地中部地势平坦部位（现为单层库房和屠宰作坊）与周围山体有较大高差，需要做挡墙和护坡处理，但该部分环境投资较大，对整个项目来说不经济，且不美观，故将该位置做地下车库处理，地下车库建筑面积约22000m2，即节约投资，又解决了场地安全问题，同时还美化了环境 场地内高压电线走廊的迁移 在场地中偏南有高压电力线走廊斜穿过场地东西而过，影响场地规划布局，现决定对该高压走廊作迁移或埋地处理。 项目采用集中供暖 由于该项目采取集中供暖，而公共采暖管道系统到小区大门处，所以，在小区设计中不考虑锅炉房及热交换站系统，只考虑从大门处的公共采暖管道系统接口至住户卧室、客厅、餐厅等采暖末端。 五、设计建议书 1．建筑朝向建议 （1）项目主要采光面：建议主要采光面首先满足南向，南偏东或南偏西20度以下，避免东西向；其次可考虑朝向项目内景。 （2）项目次要采光面：建议次要采光面可朝向山体或污染源与噪声源，尽可能弱化不利环境的影响。 2．规划布局建议 最大限度满足容积率； 重视城市创意洋房，提升项目档次； 注重地块高差的处理，合理竖向设计，不要勿视挡墙及护坡设计； 合理挖填土石方，注意土石方场内平衡。 3．功能景观建议 功能分析 城市洋房：城市5F创意洋房，用创意赢得竞争优势，最大限度弱化项目自身的不利因素带来的不利影响。 商业：以社区配套为主的小体量商业。 景观分析 组团绿化：打造内部景点，注重业主的参与性； 护坡绿地：弱化地势三面环山和高边坡对视野景观的不利影响； 节点广场：提升项目昭示性和小区形象的识别性。 4．交通组织建议 项目地块存在较大高差，交通道路建议沿着山体等高线布置，可减少开发成本。 小区入口：主入口设立在项目西南面，但由于该处位置较窄，应重点解决项目入口开设问题。 车行道：南