《潍坊项目市场可行性分析报告》课件.ppt

售价 特征 区域 在济青高速以北，最偏离市区的一个板块，房地产发展也最为落后，房价与市区有明显差距，同样在售项目不多，基本全多层。 该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，配套欠缺，房价较市区整体偏低，在售楼盘数量也较少，但土地资源也相对较多，目前在售的项目基本以多层为主。 开发区是潍坊正在崛起的区域，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，开发区对于产品类型来讲比较复杂，开发区土地资源较为丰富，多层、小高层、高层产品云集。 城市的一个中心区域，市政配套完善，市民认知度比较高，沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多，该区域的商品住宅整体档次也最高，区域土地资源比较紧张，主要是小高层和高层产品居多。 区域人口最多、分布较广，发展阶梯由最成熟的东部向西部递减（截止长松路），符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯，目前潍城区住宅项目仍以多层为主，同时有少量小高层项目。 近两年刚发展的板块，依托豪德广场及新搬迁区政府，根据市政规划，未来出让土地及工业转性土地较多，规划以小高层+高层为主，但前期贵和苑项目有大量多层供应 2300-2800 坊子区 2500-2900 潍城开发区 2100-2400 3100-3700 3300-4000 2900-3500元 寒亭区 潍坊高新区 奎文区 潍城区 由于潍坊中心城区规模较小，同时潍坊并无明显的地域偏好，市区三个板块商品房售价差距并不明显，不同板块共同分流潍坊中高端客户群体。 而在三个售价较低的市郊板块中，潍城开发区发展时间最短，各种配套设施还在不断完善中，同时房价并非谷底，特别是与同属潍城区的长松路以东的几个楼盘售价相差不大，被其拦截了城市边缘客户，因此难以吸引区域外的客户来此置业。 2900 13万方 2900 41万方 2980 100万方 2900 8万方 长松路 4公里 普通住宅商品房受到了区域限制，可否打造高端别墅产品跳脱区域？ 独栋6000元/平方米 独栋 联排 皇家半岛 诸城市恐龙公园 5500元/平方米 独栋 凤栖墅1号 坊子区 2700元/平方米 叠加别墅 普利城市花园 坊子区 售价 建筑形态 楼盘 区域 潍坊在售别墅 潍坊高端市场尚未启动，别墅类产品基本无供应，这主要原因： 潍坊居住理念较为落后，中高端人群买房还仅限于市中心大面积高层住宅。 潍坊为工业城市，自然景观资源匮乏，生态居住意识低，再高层次客户购买高端产品多选择距离较近的青岛，基本不考虑本地。 本地块周边多为工业厂房及物流配送，且无任何可利用的景观资源，不易打造高端产品。 PART V 经济测算 目前周边招牌挂土地信息 周边土地招牌挂成交公示最早为08年10月起，每亩土地平均价值45万/亩，住宅容积率最低为1.5。 区政府 本地块 47.6 42.5 45 37.7 37.6 46.2 46.2 47 46.3 45 45.9 假设开发法是测算土地价值的方法 假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 计算公式： 地 价＝开发完成以后的销售收入－开发费用－利润－销售税费 测算前提 由于宗地开发周期难以估计，因此本次测算采取静态模式。 其中： 容积率取2.0，占地159600平方米，总建筑面积319200平方米；除去公建用房及酒店后，可售建筑面积300000平方米； 高层建安成本1500元/平方米； 如果建地下车库及可抵消75元/平方米易地人防费； 市政配套280元/平方米优惠免除； 管道煤气及暖气各预付热力、燃气公司50元/平方米，但后期销售可收取客户开户费各3000元/户，实际产生成本约20元/平方米。 财务费用为补交土地款20万/亩，共预付4800万，及总工程造价提取10%为前期投入资金所产生的1年利息。（利息按市场融资年息10%计算） 商品房售价以2700元/平方米； 319.2 10元/㎡ 消防 10 3192 100元/㎡ 配电 6 2394 75元/㎡ 易地人防费或地下建筑 8 383 12元/㎡ 新墙体及散装水泥 9 63.84 2元/㎡ 白蚁治理费 11 159.6 5元/㎡ 通讯 2 638.4 20元/㎡ 污水管建设费 3 159.6 5元/㎡ 自来水管建设费 4 638.4 20元/㎡ 管道煤气 5 638.4 20元/㎡ 暖气 7 59658.44 合计 3192 100元/㎡ 小区配套费 12 47880 1500元/㎡ 高层建安成本 1 建安工程成本 三 893.76 合计 255.36 8元/㎡ 工程监理费 2 638.4 20