《物业服务行业风险管理的现状分析与对策》.docVIP

2017物业协会研究课题——- 《物业服务行业风险管理的现状分析与对策》 郝霆  我们说风险无处不在，风险时刻要预防，那么风险到底是什么我们中国物业服务行业风险管理的现状是什么？我们应该如何应对风险？我们今天来讨论一下这个问题。 为什么物业服务行业会有风险，甚至是高风险？我们在物业的实践中发现，物业管理行业相对存在的门槛比较低，人员文化素质低，属于劳动密集型企业，管理难度大，职能部门对物业问题处理存在针对性等等。同时我们发现物业服务管理行业的风险无外乎以下几个方面： 一、服务定位错误造成的风险： 物业作为一个服务型企业，是由国家按照行业分类定义的，其实与物业的工作方法是没有关系的.物业服务企业我们应定义为名词.而更多的把服务定义为动词.当服务行业和服务业主发生根本错位的同时，物业的服务方向也就发生了根本性改变， 本来物业是对物服务的，对业主只是提供特约服务或增值服务.然而，我们物业行业一直强调通过对业主个体的服务来满足业主的需求和满意度和满意率，促使在我国物业法治体系完善的过程中被业主和职能部门误解为物业是搞服务的，对业主服务好就是好物业，对业主服务态度一点不好就是不好的物业.这一现象至今还大量存在. 二、秩序维护安全义务定义错误： 国务院《物业管理条例》第二条规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”物业管理服务的内容包括但不限于“维护相关区域内秩序的活动”，因此，中国物业管理协会?《关于使用’秩序维护员’称谓的指导意见”》（中物协[2008]1号）建议物业服务企业对从事物业管理区域内的秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用“秩序维护员”称谓。在《前期物业服务协议》或《物业服务协议》中，一般都约定了相关秩序维护的相关内容、权利义务等。但物业实践中，相当一部分物业企业不按照合同约定提供服务，随意扩大承诺和安全防范的范围，不能及时做好物业职责宣传，导致业主对认为物业是“万能的”，家里丢东西、汽车在小区剐蹭、电动车丢失等等都变成了不向有关部门报案，只找物业索赔的“怪相”。 三、物业超值服务风险： 很多物业企业特别是开发商下属的物业企业，往往为了追求房屋销售和品牌效应，会补贴物业费用提供很多本来不该物业提供的超值服务甚至免费的增值服务，使业主误认为这就是物业的正常服务，导致物业服务与物业合同的错位，这也是我国物业行业问题存在根源之一，即便后来物业声明超值服务是开发商补贴的，并非物业正常服务范围，但往往是收效甚微，甚至会矛盾剧增。 四、情大于法导致恶性循环： 即便我们现在一直进行物业的法律法规普及，告诫物业企业不要轻易妥协，要依法行使权力，但往往很多事包括物业企业发生的有些特殊事，因为“中国特色”现象的影响，往往导致物业企业最终冤屈地支付巨额赔偿。比如信阳一小区母女俩进小区，结果7岁的小女孩与母亲走散进入另一个单元单体，后来小女孩从11楼电梯楼台摔下致死，负有监管责任的家庭把尸体放在小区门口，最终逼物业赔偿23万元了事。。武汉一家企业，因电梯停电，一老人坐在电梯里就是不出来，最终让物业赔偿10万元才出来，河南一小区因物业阻止违规搭建，业主怒打秩序员时不慎跌倒，硬是说摔伤了，带领几十人到物业打砸后未必物业拿出3万元“医疗费”才停止闹事。虽然是法治社会，但物业往往考虑到小区的安宁、和谐等各种原因，最终选择妥协。这种事情在全国各地各行各业屡见不鲜，也实在让人头疼。 五、劳动合同的风险： 由于物业员工更迭频率高，劳动合同纠纷在物业也是一直不断，究其源主要表现在一是不及时签约劳动合同，二是不能按照规定缴纳保险等，导致员工离职或在职是与物业发生劳动纠纷。 六、纳税责任风险： 照章纳税是每个企业的义务，但是往往很多企业总带有偷税漏税的小聪明思想，结果遇到税务稽查或新政策出台就措手不及，导致企业受到巨大损失甚至亏损、倒闭和负刑事责任等。因此合理合法地缴纳税费，才能回避风险，更好经营和核算真正的利润。 七、承接查验的风险： 很作物业企业进驻项目之后总是经营困难，举步前进，究其原因，相当一部分是承接查验不规范，或者是被开发商威逼接收造成，接收后小区配套设施设备不到位，房屋质量问题严重开发商又不积极配合，就会导致物业承受巨大的压力和风险。而业主很多又不理解物业何开发商的责权利的区别，所有问题都找物业企业，就导致问题越来越严重。 八、租赁管理的风险： 租赁户（住户）的管理也是很作物业企业容易忽视的。总是以物业日常事都忙不过来为由忽视了租赁管理。如果不能及时发现和登记租赁人员的入住信息，很容易在发生刑事案件和突发事件时让物业陷入被动。因此及时录入租赁档案，加强客服和秩序员最租赁情况巡查管理签署物业租赁管理协议